Para você tomar decisões cada vez mais conscientes e de acordo com o seu perfil, vamos falar dos riscos dos fundos imobiliários.
A primeira coisa que você tem que saber é que fundos imobiliários não são investimentos como a renda fixa. Sempre existe algum risco inerente às condições do mercado. Por exemplo: quando você compra um imóvel e o aluga, você corre, de cara, dois tipos de risco.
O primeiro risco é o de vacância, ou seja, de não conseguir alugar. Enquanto esse imóvel não for locado, você tem os custos do imóvel – IPTU, condomínio, etc. Nesse período, você não tem retorno sobre o imóvel que investiu.
O outro risco é quando você aluga o imóvel e o inquilino, por algum problema, não paga e fica inadimplente. Dependendo do caso, a situação pode se arrastar por vários meses, e resultar até em um processo judicial.
Vacância e inadimplência são dois dos riscos também dos fundos imobiliários. Mas nesse caso, eles são diminuídos pela estrutura do produto.
Normalmente, quando você investe em fundos imobiliários, ele tem diversos imóveis na carteira. Por mais que você tenha vacância em alguns desses imóveis, espera-se que essa vacância não seja total. Isso te dá muito mais segurança do que investir diretamente em um ou dois imóveis, em que os inquilinos podem deixar de pagar ou os imóveis ficarem vagos.
Se você está em um fundo imobiliário que tem, por exemplo, prédios ou lajes comerciais, pode existir vacância de um andar, mas os demais continuam ocupados. Então você continua recebendo seu fluxo de aluguel, mesmo que a vacância, de alguma maneira, altere a rentabilidade do fundo.
Imagine que você tenha um fundo imobiliário que invista em shopping centers, e que existam nele alguns inquilinos que tenham dificuldades de fazer o pagamento, por conta da crise econômica. Esse é um risco que você corre. Mas é um risco diversificado, porque um fundo imobiliário tem uma série de imóveis e uma série de inquilinos.
Atenção para além dos dividendos
Uma outra coisa que a observar: não é adequado que você tome sua decisão por um fundo imobiliário comparando apenas os dividendos do fundo – que são os rendimentos que o fundo paga mensalmente, em função do valor investido, e são isentos de imposto de renda. Pode ser um erro. Isso porque, dependendo do caso, você pode ter contrato de aluguéis desse fundo imobiliário que estão próximos de vencer. E se você se basear apenas nos dividendos, isso pode não se repetir no futuro.
Então, é imprescindível que, ao investir num fundo imobiliário, você saiba em qual tipo de negócio ele investe e quais os riscos associados a ele.
Investir em ações é investir em empresas, e é importante ter várias informações sobre essa empresa – como o mercado que ela atua e seus riscos principais. No fundo imobiliário é a mesma coisa. Você tem que conhecer que fundo é esse, em que tipo de imóvel ele investe e quais são os riscos associados a cada fundo.
Assista, na íntegra, o vídeo de André Bona, no canal do BTG Pactual Digital:
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