A BTG Pactual Asset Management apresenta a primeira oferta pública de cotas do BTRA11, o Fundo Imobiliário BTG Pactual Terras Agrícolas, voltado para agronegócio. O objetivo é captar, inicialmente, R$650 milhões para a aquisição de terras agrícolas principalmente na região Centro-Oeste. O retorno para o investidor seria através de três grandes estratégias: (1) locação de terras para culturas tradicionais, (2) culturas alternativas e (3) ganho de capital com a revitalização e venda de terras degradadas, com grande desconto no valor de avaliação.
O fundo contará com as parcerias da Funchal Investimentos e da StoneX, empresas com profunda expertise no segmento do agronegócio, sendo que a primeira atua na estruturação de operações e produtos financeiros ligados ao agronegócio, e, a segunda, na inteligência de mercado e operações de compra e venda de ativos. Tal inteligência aumentará significativamente a assertividade na alocação de recursos.
O produto segue a adoção de critérios ESG nas escolhas de alocação, que buscará investir em recuperação de terras, renovando suas propriedades químicas e gerando produtividade, diminuindo a necessidade de abertura de novas terras agrícolas; e no investimento em uma fazenda vertical urbana, sem uso de agrotóxicos e com uso de água controlado.
Expertise do BTAL11
O BTG Pactual Terras Agrícolas estará em completa sinergia com o BTG Pactual Agro Logística (BTAL11), fundo imobiliário voltado para a cadeia produtiva do agronegócio, sobre o qual já descrevemos em um artigo anterior (que você pode conferir aqui).
Enquanto o BTAL11 concentra-se na parte de distribuição e escoamento, o BTRA11 é focado na produção. Mas a experiência acumulada e a presença estratégica adquiridas com o primeiro poderão ser utilizadas na identificação de oportunidades para terras agrícolas, além de parcerias estratégicas. Há uma ampla compreensão de valor da cadeia do agro pelos investimentos já estabelecidos.
O BTAL11 contou com a parceria da Funchal Investimentos, cujo IPO teve uma captação de R$624 milhões (o inicial previsto era de R$500 milhões) em 10 ativos, e já conta com 92% do volume alocado, em apenas 4 meses.
Tese de Investimento do BTRA11
São 3 as premissas principais:
- Terras para o cultivo de culturas tradicionais
Principal estratégia do fundo, que busca aproveitar a resiliência do setor agro e seu crescimento ano a ano. Os fundamentos são de que o crescimento da população mundial e o aumento das áreas urbanas irão aumentar a demanda de proteínas à medida que seu poder aquisitivo aumenta. Por consequência, a procura por milho e soja cresce na mesma proporção, já que a ração de aves e suínos é feita principalmente desses grãos.
As propriedades estão localizadas em grandes centros agrícolas, especialmente no Mato Grosso, considerada a principal do país. Devido ao solo e clima favoráveis, há a possibilidade de mais de 2 safras por ano, além de uma infraestrutura da cadeia produtiva já em desenvolvimento.
- Terras para o cultivo de culturas alternativas
Produção, tanto de culturas de plantio curto (feijão, amora, repolho, melão, alface, ervilha, tomate) quanto culturas permanentes (maçã, uva, limão, laranja, pêssego, pera, nozes), em locais próximos a grandes centros urbanos ou com viés de produção sustentável (orgânicos). São ativos com maior lucratividade e menor volatilidade de preços, já que não se tratam de commodities e não são dependentes do mercado exterior. E são produtos com alto potencial de crescimento, uma vez que estão ligados à alimentação saudável e seguem uma tendência mundial.
A tese é inovadora e, por isso, conta com menos competidores no mercado. A compra de uma fazenda vertical na cidade de São Paulo, a propósito, é uma inovação no mercado, inédita na indústria de fundos imobiliários brasileira. As verduras hidropônicas são produzidas em um galpão, através de iluminação específica e próximas dos hipermercados, supermercados e restaurantes.
- Terras em processo de revitalização
Apresentam grande desconto em relação ao valor de avaliação, mas podem ser recuperadas rapidamente para locação ou venda a valores de mercado. É uma estratégia que representa um custo baixo para aquisição e recuperação, mas que pode gerar um ganho de capital relativamente rápido. É de onde a gestão acredita que virá a maior parte do ganho de capital para os cotistas.
Existem hoje 200 milhões de hectares de terras degradadas com valor muito descontado, e não existem fundos no Brasil que realizem esse tipo de operação.
Destinação dos recursos
Os recursos captados serão utilizados para financiar a compra de terras, seguindo os objetivos de locação e ganho de capital das estratégias já descritas e seguindo os critérios de ESG do BTG. São 8 deals estruturados que somam um pipeline avaliado em R$650 milhões.
A projeção de retorno-alvo líquido do fundo é de 9% ao ano, em contratos atípicos de locação corrigidos pela inflação anualmente, com um prêmio de aproximadamente 750 bps sobre a NTN-B 2035 líquida (Tesouro IPCA + 2035).
O momento do agronegócio brasileiro
Os segmentos agrícola e pecuário seguem aumentando sua produtividade consistentemente, firmando-se como um dos pilares da economia brasileira. O Produto Interno Bruto (PIB) do agronegócio apresentou crescimento de 24,3% em relação a 2020, chegando a aproximadamente R$2 trilhões – o que representa 26,6% do PIB do Brasil em 2020.
Nos últimos 24 anos, a média de crescimento anual foi de 3,5% (com apenas 3 anos de queda), sendo que o aumento da produtividade foi ainda maior: 210% nos últimos 20 anos, enquanto a produção mundial cresceu 60% no mesmo período. E o Brasil foi o 2º maior exportador mundial de grãos em 2020, atrás apenas dos EUA, estabelecendo-se como um dos grandes responsáveis pelo abastecimento mundial.
Com base nesse desempenho histórico, o Brasil tem condições de se tornar o principal exportador mundial nos próximos anos, tendo em vista a capacidade de expansão de áreas plantadas no país e aumento da produtividade. A projeção é que a produção de grãos passe dos 251 milhões de toneladas anuais para 318 milhões de toneladas em 2030, e 500 milhões de toneladas até 2050. Esses números mostram o grande potencial de valorização e ganho de capital para investidores.
BTG Pactual Terras Agrícolas FII (CNPJ: 41.076.607/0001-32)
- Ticker: BTRA11
- Público-alvo: Investidores em geral
- Preço por cota: R$104,15 (incluídos os custos de distribuição)
- Aplicação mínima: 10 cotas (R$1.041,50)
- Remuneração-alvo: 9% ao ano, líquida de custos tradicionais de FIIs
- Pagamentos de dividendos: mensais
- Data de encerramento da reserva: 24/06/2021
- Data de liquidação: 30/06/2021
- Taxa de administração: 1,2% sobre o patrimônio líquido ou valor de mercado (caso o fundo integre o IFIX)
- Taxa de performance: 20% sobre rendimentos efetivamente distribuídos aos cotistas que excederem IPCA + 4,0% (ou NTN-B + 2,0%), o que for maior na data de apuração
- Tributação: isenta para rendimentos
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Atlas Invest
A Atlas Invest é um escritório de assessoria de investimentos vinculado ao Banco BTG Pactual S.A. (“BTG Pactual”), fundada por profissionais do mercado financeiro com mais de dez anos de experiência. Na plataforma BTG Pactual Digital, você pode encontrar os investimentos adequados para o seu perfil de investimento. O processo de abertura da conta é rápido, simples e sem custos.
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