O setor de galpões logísticos é considerado atualmente o “queridinho” do mercado de fundos imobiliários. Único a crescer durante a pandemia – aumento de 122% em 2020 em comparação a 2019 -, o setor desbancou shoppings e lajes corporativas, que foram muito afetados por conta das medidas de restrição e distanciamento social.
O crescimento foi essencialmente puxado pelo e-commerce, que depende dos galpões para suas operações. O aumento em vendas online foi de 41% em 2020, segundo a Ebit/Nielsen, que prevê uma expansão de 26% para 2021, superando um faturamento de R$110 bilhões.
Apostando nessa tese, o BTG Pactual Logística (BTLG11) está realizando a 11ª oferta pública de emissão de cotas. Unanimidade no mercado, o BTLG11 destaca-se por ótimos ativos, bons rendimentos e atipicidade dos contratos – números que terão uma sensível melhora após a aquisição dos novos ativos, objetivo da oferta.
Ainda vale a pena investir no setor de logística?
A resposta é: sim, mas depende da qualidade dos ativos. Não é só o dividend yield que importa.
O Brasil ainda conta com galpões de baixa qualidade, o que explica uma alta taxa de vacância, de aproximadamente 13%, em 2020. E, com o crescimento da demanda, alguns gestores podem se sentir pressionados a realizar alocações em ativos de qualidade secundária para não ficarem com capital parado em caixa.
Por conta da concorrência acirrada e uma baixa oferta de imóveis com boa localização, é importante o investidor estar bem informado sobre onde estão os galpões de um fundo, quais são os inquilinos neles instalados e quais são os tipos de contratos negociados. Esses detalhes podem fazer a diferença em uma renegociação ou um momento de volatilidade do mercado.
Nesse aspecto, os grandes fundos levam uma tremenda vantagem, pois podem executar projetos de longo prazo, participando do desenvolvimento dos ativos, pagando preços melhores e aumentando o rendimento dos cotistas.
BTLG11: o mais recomendado pelos gestores
Com mais de 10 anos de existência, o BTG Pactual Logística FII possui valor de mercado de aproximadamente R$1,5 bilhão, 15 ativos e mais de 100 mil cotistas. Sob gestão do BTG Pactual há menos de 2 anos (desde setembro de 2019), o “choque” de gestão pela qual o fundo passou é claro: crescimento de 6,6 vezes no número de cotistas, valorização da cota em quase 14%, melhora no índice utilizado para medir a liquidez da cota (para classificação máxima na B3). Não à toa, é o fundo mais recomendado entre os gestores de carteira para o setor de logística.
Apenas nos 12 meses anteriores a abril de 2021, a rentabilidade do BTLG11 foi de 41%, enquanto a média dos concorrentes foi de 10,2%; e o IFIX, índice que representa o mercado de fundos imobiliários, rendeu 9,9% no mesmo período. O dividend yield foi de 7,3%, líquido de impostos.
Também nos últimos 12 meses, algumas ações que destacam o BTLG11 como um dos melhores fundos de gestão ativa:
- Aquisição de 5 ativos prime: todos em São Paulo, qualidade A+ e totalizando R$634 milhões, adquiridos abaixo do custo de reposição;
- Redução do viés industrial: para focar na tese de galpões logísticos, reciclagem e venda de ativos, sendo essas vendas 30% acima do laudo de avaliação e lucro de 60%;
- Antiga fábrica da Ford: desenvolvimento de um dos principais parques logísticos da América Latina, a um raio de 10 km de São Paulo e no principal eixo de ligação entre a cidade e o porto de Santos;
- Locação de 106 mil m2 em 12 meses (23% da ABL, Área Bruta Locável); em 2021, as locações estão 30% acima da média dos parques.
Entre seus locatários, estão grandes players como Natura, Itambé, Ceratti, Seara, Mercado Livre, Femsa, BRF e Koch, entre outros. São inquilinos com ótimo perfil de crédito, com graduação A+ ou investment grade e de longa duração (90% com vencimento após 2026). E a vacância financeira nos imóveis é de apenas 1,3%.
Crescer cada vez mais
O objetivo da oferta é captar R$500 milhões para a aquisição de novos ativos. Após as aquisições previstas, serão 22 imóveis, a um valor de mercado de R$2,2 bilhões e 950 mil m2 de ABL. O dividend yield target para os 24 meses seguintes é de 8,3% líquido de impostos, a melhor taxa do setor (média de 6,0% para os concorrentes de logística).
Os números pós-emissão irão consolidar o BTLG11 como o melhor do setor: maior dividend yield (8,3%), número de ativos (22), ABL (950 mil m2), atipicidade dos contratos (62%). Por essa atipicidade e longevidade dos contratos (77% da receita com vencimento após 2026), há uma alta previsibilidade de receitas e um baixo risco de crédito (70% dos inquilinos investment grade ou A+), o que confere uma segurança adicional ao investidor.
A localização dos ativos é estratégica: 72% da ABL localiza-se em São Paulo, sendo que 50% da receita está a um raio de até 60 km da capital.
BTG Pactual Logística FII (CNPJ: 11.839.593/0001-09)
- Ticker: BTLG11
- Público-alvo: Investidores em geral
- Preço por cota: R$110,30 (incluídos todos os custos da oferta)
- Aplicação mínima: 10 cotas (R$1.103,00)
- Dividend-yield target: 8,3% para os próximos 24 meses, líquido de IR e custos
- Pagamentos de dividendos: mensais
- Data de encerramento da reserva: 23/08/2021
- Data de liquidação: 15/09/2021
- Taxa de administração + gestão: 0,9% sobre o valor de mercado do fundo
- Taxa de performance: não há
- Tributação: isenta para rendimentos
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Atlas Invest
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