O Plural Logística FII, que estreou em março do ano passado, fica localizado em um ponto estratégico do Nordeste, o Porto de Suape. Na ocasião do lançamento, fizemos um artigo detalhado sobre o fundo (que você pode ver clicando aqui).
Os últimos rendimentos pagos aos cotistas pelo PLOG11, com data base em 30 de setembro, são de R$0,72 centavos por cota. Tomando como referência a cotação base de R$81,45, significa um dividend yield de 0,88% – ou uma rentabilidade anualizada de 11,14%. No nosso entendimento, isso pode ser uma boa oportunidade.
A cota se desvalorizou mais de 12%. Por quê?
Desde abril de 2021, quando alcançou sua cotação máxima (R$99,00), o preço do PLOG11 vem caindo consistentemente, e atualmente está no patamar mais baixo desde o seu lançamento (aproximadamente R$80).
Em primeiro lugar, os fundos imobiliários sofrem um movimento geral de queda, reflexo da subida das taxas de juros. Com o aumento da pressão inflacionária e déficit fiscal, a ferramenta escolhida pelo Banco Central para tentar reverter esse cenário é uma política monetária contracionista – ou aumento da Taxa Selic. Para o final de 2021, a projeção do mercado é que a Selic chegue a 8,25% ao ano.
A Taxa Selic, que baliza o período de um ano, não é melhor referência de comparação com fundos imobiliários (os títulos de longo prazo possuem uma correlação mais precisa). No entanto, há a tendência de que todos os vértices da curva de juros também subam, acompanhando a Selic.
Com a taxa mais alta, o detentor de um título, pelo mecanismo de marcação a mercado, vê o preço dele cair (a relação entre taxa e preço é inversa). Para ficar mais claro, mostramos aqui um gráfico do Tesouro Prefixado 2026, com as cotações de taxa e preço desde o ano passado:
E um efeito semelhante ocorre com os fundos imobiliários. Imagine a situação: você é detentor de uma cota de um fundo imobiliário e vê uma NTN-B (Tesouro IPCA), com menor risco, pagando uma rentabilidade maior. O que você faria? Venderia a cota do FII e compraria o título público, claro. É a chamada arbitragem do mercado, uma oportunidade de ganho quando produtos equivalentes são negociados a preços diferentes.
Se um grande número de cotistas de FIIs se desfazem de suas cotas, o preço automaticamente cai até chegar em um equilíbrio com o título público; isto é, a cota do FII cai até pagar percentualmente o que a NTN-B rende, acrescido de um prêmio pelo risco (o FII é um produto de renda variável, enquanto o título público é de renda fixa e considerado o de menor risco do mercado).
É o que tem acontecido ao longo dos últimos meses, com as constantes subidas da curva de juros. Veja aqui a performance do IFIX, índice que mede o desempenho do mercado de fundos imobiliários nos últimos 12 meses:
Atualmente, a expectativa da Selic para o fim de 2022 é de 8,5% ao ano – praticamente estável em relação ao final desse ano. Portanto, acreditamos que há uma oportunidade para adquirir cotas de fundos imobiliários que possam se beneficiar desse cenário.
Mudança dos inquilinos
O PLOG11, em fato relevante divulgado em agosto desse ano, informou que a Wilson Sons, um de seus inquilinos, confirmou a saída de um dos 3 galpões do grupo. Os galpões foram remanejados entre os dois outros locatários, de acordo com as premissas da equipe de gestão de manter um terminal alfandegado (porto seco) e não impactar os cotistas do fundo.
Graças a uma conta garantia com um dos inquilinos, os rendimentos mensais do fundo e a vacância financeira não serão afetados. Mas a vacância física passará a ser de 20,4%. Esse pode ser outro fator que ajude a explicar a queda no valor da cota do PLOG11.
Acreditamos, no entanto, que o fundo possui um ótimo potencial de valorização. Sua localização é estratégica, no hubport de maior volume da Região Nordeste. Seus locatários são grandes players de logística e armazenagem alfandegária, dois segmentos com espaço para crescer nos próximos anos.
O PLOG11 adquiriu, em conjunto com o Vinci Logística FII (VILC11, um dos maiores fundos de logística do mercado) o Parque Logístico Pernambuco, empreendimento localizado na cidade de Ipojuca, estado de Pernambuco. A área proporcional correspondente é de 35 mil metros quadrados.
Fale com a nossa equipe! É mais uma oportunidade que pode ajudar na sua formação de patrimônio de longo prazo.
Plural Logística FII (CNPJ 36.501.198/0001-34)
- Ticker: PLOG11
- Preço por cota: R$100,00
- Investimento mínimo: R$1.000,00 (10 cotas)
- Público-alvo: investidores em geral
- Cotas negociadas na Bolsa
- Taxa de administração: 0,7% ao ano
- Taxa de performance: não tem
- Tributação: isento de imposto para rendimentos
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Atlas Invest
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