O BTG Pactual Agro Logística iniciou as reservas para sua primeira emissão de cotas. O BTAL11 é um fundo imobiliário com foco no segmento do agronegócio. Ele atuará na cadeia logística para escoamento da produção, historicamente deficitária de investimentos.
Visa, desse modo, suprir uma necessidade dos produtores, ao mesmo tempo em que oferece uma rentabilidade competitiva para os investidores – um dividend yield nominal médio de 9,4%. E, para isso, conta com a experiência do time de Real State da BTG Pactual Asset Management.
O cenário do agronegócio brasileiro
O agronegócio é um dos pilares da economia brasileira, e representa hoje aproximadamente 21% do PIB nacional (R$1,55 trilhão em bens e serviços). O Brasil possui as maiores reservas de terras agricultáveis e disponibilidade de água do mundo, com potencial de ser grande provedor de alimentos mundial.
A produção agrícola teve um crescimento acelerado nos últimos 20 anos (5,83% ao ano), graças à modernização decorrente de pesquisas em tecnologia. Entre 1977 e 2020, a produção de grãos cresceu mais de 5 vezes (47 milhões de toneladas para 257 milhões), enquanto a área plantada se expandiu 77% (de 37 milhões de hectares para 66 milhões).
Entretanto, o segmento mostra sinais de esgotamento da cadeia logística como um todo, seja no armazenamento, escoamento ou transbordo. Devido a esse déficit estrutural, as perdas, desperdícios de alimentos e aumento de custos têm cada vez mais impactos negativos, afetando os preços finais pagos pelos consumidores.
O ritmo de crescimento do investimento logístico, em torno de 2,7% ao ano, é inferior ao de crescimento produtivo (aproximadamente 4% ao ano), aumentando a cada ano o déficit de armazenagem e escoamento de produtos. O setor precisa investir anualmente pelo menos R$5 bilhões em armazenagem apenas para manter o déficit atual.
O BTG Pactual Agro Logística FII
A tese de investimento do fundo visa suprir essa lacuna existente no setor. Como os recursos disponibilizados pelo Governo Federal (via BNDES) são insuficientes e os grandes produtores consideram investimentos em infraestrutura secundários em relação ao negócio principal (desenvolvimento da lavoura, aquisição de terras, plantio e colheita), há uma oportunidade para oferecer uma solução que aumente a eficiência na cadeia produtiva.
Com a oferta pública, o BTAL11 quer levantar R$500 milhões para aquisição ou construção de unidades de armazenagem ao longo da cadeia de escoamento da produção, para exportação ou atendimento do mercado interno.
Serão adquiridos até 14 ativos de diferentes tipos, localizados nas áreas de maior produção agrícola e ao longo das principais vias de escoamento do país: Malha Ferroviária Norte-Sul (que ligará o estado do Rio Grande do Sul até o Pará) e Corredor Fluvial do Rio Tapajós (localizado na Região Norte, com 843 km de extensão).
Os ativos-alvo encontram-se em áreas de vocação perene para agricultura, com durabilidade superior a 35 anos e localização próxima às principais rotas de escoamento. Eles englobam projetos greenfield (novos empreendimentos) e brownfield (incorporações a instalações já existentes).
Serão distribuídos 5 milhões de cotas, ao preço de R$100 cada, acrescido de um custo de R$4,32, totalizando o preço de subscrição total em R$104,32 por cota. A oferta será para todo tipo de investidores, com aplicação inicial mínima de 10 cotas, perfazendo um investimento de R$1.043,20.
Todos os contratos estão estruturados na modalidade atípica de locação, ajustados anualmente pela inflação (IPCA), com prazo de vencimento mínimo de 10 anos e adquiridos com um cap rate implícito (taxa de retorno do aluguel em relação ao valor do ativo) de 9,5% a 11,0% ao ano.
A remuneração líquida anual projetada é de aproximadamente 8,1%, em termos reais, a partir do segundo ano de vida do fundo – a remuneração líquida do primeiro ano será de 5,6%. O fluxo de dividendos será mensal, sendo que, por tratar-se de um fundo imobiliário, os rendimentos são isentos de impostos para o investidor pessoa física.
Com relação aos riscos, todas as operações possuem garantias específicas como forma de mitigar potenciais riscos de crédito, de forma que os contratos podem apresentar seguro locatício, aval dos acionistas e cláusulas de take-or-pay.
BTG Pactual Agro Logística FII
- Ticker: BTAL11
- Investimento mínimo: R$1.043,20 (10 cotas)
- Público-alvo: investidores em geral
- Cotas negociadas na Bolsa
- Fim das reservas: 20/01/2021
- Data da liquidação: 28/01/2021
- Taxa de administração: 1,10% ao ano sobre o patrimônio líquido do fundo
- Taxa de performance: não tem
- Tributação: isento de imposto para rendimentos
- Remuneração target líquida: 8,1% ao ano em termos reais, a partir do segundo ano de vida do fundo (remuneração líquida do primeiro ano será de 5,6%), com fluxo de pagamento de dividendos mensal
- TIR nominal: 10,7% ao ano
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Atlas Invest
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