Cenário Externo
No cenário internacional, o principal destaque do mês foi a divulgação do CPI para o mês de julho indicando alta de 0,17% m/m, surpreendendo positivamente o mercado que previa alta de 0,25%. Apesar da menor pressão por parte do mercado de trabalho, o FED ainda não está convencido dos últimos resultados positivos da inflação, demandando maior cautela antes da discussão sobre a taxa de juros na próxima reunião do FOMC no dia 20 de setembro. Uma vez que os indicadores de consumo, salários e de atividade seguem apresentando resiliência, nossos economistas estimam que a Fed Funds Rate será mantida entre 5,25% e 5,50% ao ano pelos próximos meses.
Cenário Doméstico
No cenário doméstico, a grande surpresa foi a divulgação do IPCA-15 de agosto, que indicou alta de 0,28% m/m, acima do esperado pelo mercado (0,17% m/m), impactado principalmente pelo aumento dos preços no segmento de habitação e energia elétrica. Apesar da surpresa altista, a composição do índice ainda apresenta um cenário benigno, uma vez que o resultado acima do esperado é explicado basicamente por itens voláteis e fatores não recorrentes, enquanto os itens menos voláteis seguem demonstrando uma trajetória cadente. Assim, nossa equipe de economistas projeta que a inflação deve encerrar o ano de 2023 em 4,8%, possibilitando a manutenção do ciclo de cortes na Selic nas próximas reuniões do Copom. Desta forma, projetamos três novos cortes de 50 bps na taxa Selic até o fim do ano, encerrando 2023 no patamar de 11,75% ao ano. Já do ponto de vista fiscal, o governo apresentou o Projeto de Lei Orçamentária Anual (PLOA) para 2024, projetando aumento nos gastos públicos e meta para zerar o déficit primário, fatores que conjuntamente demandarão uma série de medidas para ampliar a arrecadação nos próximos meses. Nesta linha, o governo editou a Medida Provisória 1.184, que incluiu a taxação de Fundos Fechados e outros Fundos de Investimentos a partir de 2024.
Performance
Neste cenário, nossa carteira recomendada apresentou alta de 1,22% em agosto, acima do Ifix, que apresentou alta de 0,49%. No ano, nossa carteira apresenta alta de 14,86% ante 12,06% de alta do Ifix.
Alterações na Carteira
Estamos realizando as seguintes alterações em nossa carteira recomendada para setembro: (i) redução de posição em BTCI11 (0,5%), HGCR11 (1,5%), KNSC11 (1,0%), MCCI11 (1,0%), HSLG11 (0,5%) e BTRA11 (0,5%); e (ii) aumento de posição em KNIP11 (3,0%), HGLG11 (1,0%), XPML11 (0,5%) e VISC11 (0,5%).
Ativos da Carteira
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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