O mês foi marcado pela queda dos mercados financeiros internacionais, respaldada pela reta final das eleições americanas e a segunda onda de contaminação pelo Covid-19 na Europa. As pesquisas recentes têm indicado vantagem para o candidato Joe Biden nas urnas, mas ainda são incertos os resultados na Câmara e no Senado, o que certamente impacta o nível de autonomia que o futuro presidente terá no comando do país. Já em termos da pandemia, os países europeus têm sofrido com forte alta de casos do novo coronavírus e, para tentar evitar outro colapso nos hospitais, novas medidas de restrição têm sido impostas por algumas nações, como França, Alemanha e Inglaterra.
No Brasil, a inflação tem surpreendido para cima no curto prazo, impulsionada por um aumento extraordinário nos preços dos alimentos (11,8% vs. 3,1% do IPCA em 12 meses) e nos repasses da desvalorização cambial no atacado (IGP-M em 17,9%), elevando-se a expectativa de inflação para o time econômico do BTG Pactual que revisou a projeção do IPCA de 3,0% para 3,2% em 2021. Apesar do cenário inflacionário reexaminado, a reunião do Copom em outubro não surpreendeu e optou por manter a taxa Selic inalterada em 2,0% ao ano. Mesmo com as leituras acima das expectativas de inflação, o comitê manteve a visão de que o choque atual é temporário, mas declarou que vai monitorar cuidadosamente novas mudanças. Além disso, o Copom reiterou que por enquanto vai continuar esperando sinais mais concretos em relação ao regime fiscal (leia-se teto de gastos), antes de fazer mudanças significativas na política monetária.
Continuamos otimistas com o mercado imobiliário apesar do cenário desafiador de curto prazo, uma vez que as taxas de juros estão em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo. No curto prazo, vemos que a crise afetou principalmente as distribuições de proventos, devido a uma menor atividade da economia, mas que, dada a precificação atual dos ativos, acreditamos ser uma boa oportunidade de comprar fundos de qualidade por um preço abaixo do valor patrimonial.
Entendemos que o setor imobiliário tende a apresentar uma boa performance nos próximos anos, com valorização no valor dos ativos. Acreditamos que uma carteira diversificada (entre diferentes gestores e segmentos do mercado imobiliário) e com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos) é a melhor forma de amenizar o momento de estresse atual e ainda aproveitar para maximizar seu retorno durante a recuperação.
XP Malls FII (XPML11)
O fundo tem como objetivo investir em shopping centers localizados em cidades maduras e resilientes, que tenham uma ABL superior a 15 mil metros quadrados e alto adensamento demográfico. A estratégia de do fundo é adquirir participações minoritárias nos ativos, de modo que a administração dos imóveis fique sob a responsabilidade das administradoras ou empresas do setor de shopping center que, idealmente, também sejam sócios do empreendimento.
Por mais que o segmento de shoppings esteja passando por um grande teste de curto prazo, acreditamos que o setor é resiliente e que poderá performar de maneira positiva nos próximos anos. Baseamos nossa tese nos seguintes fatores: (i) diversificação dos ativos que compõe o fundo; (ii) gestão alinhada com os interesses dos cotistas; e (iii) excelente liquidez. Além disso, o portfólio do XP Malls possui ativos de difícil replicação, em regiões com pouco ou nenhum espaço para o desenvolvimento de empreendimentos semelhantes.
HSI Malls FII (HSML11)
O HSI Malls iniciou suas atividades em julho de 2019, com o objetivo de gerar renda e ganho de capital através do investimento em shopping centers. Apesar de ter sido constituído recentemente, o fundo
tem obtido êxito em relação a alocação dos seus recursos, tendo obtido sucesso em suas aquisições recentes envolvendo ativos nas regiões norte, nordeste e sudeste.
Por mais que o segmento de shoppings esteja passando por um grande teste de curto prazo, acreditamos que o setor é resiliente e que poderá performar de maneira positiva nos próximos anos. A recomendação de investimento para o HSI Malls está pautada nos seguintes pontos: (i) diversificação regional dos ativos do fundo; (ii) gestão alinhada com os interesses dos cotistas; e (iii) exposição a regiões com alta densidade demográfica e com grande nível de consumo.
FII RBR Rendimento High Grade (RBRR11)
O RBRR11 é um fundo de recebíveis imobiliários que tem o objetivo de investir em títulos e valores mobiliários por diferentes veículos, tais como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. O diferencial do fundo é o investimento
em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e garantias atreladas à operação.
A tese de investimentos do RBR Rendimento High Grade está baseada nos seguintes fatores: (i) carteira diversificada; (ii) garantias robustas e localizadas em regiões premium; (iii) time de gestão de ponta com experiência no setor imobiliário; e (iv) boa liquidez.
FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)
Constituído em 2018, o fundo tem o objetivo de investir em ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). O gestor busca entregar uma rentabilidade de 100% da variação da taxa DI, através da aquisição de CRIs de devedores de excelente perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.
O BTCR11 é um fundo que busca adquirir papéis de empresas consolidadas, com foco no longo prazo e na preservação do capital investido. Sendo assim, nossa recomendação para o BTCR11 está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada; (ii) excelente gestão; (iii) garantias robustas; e (iv) devedores com bom risco de crédito.
FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
Constituído em 2012, o KNCR11 busca investir os seus recursos em preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), podendo investir também em Letras de Crédito Imobiliários (LCI). O objetivo do fundo é atingir uma rentabilidade de 100% do CDI líquido de impostos, através da aquisição de operações com devedores com bom perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.
O KNCR11 é um dos maiores fundos do segmento de recebíveis e tem como estratégia adquirir papéis de empresas consolidadas em seus setores de atuação. Sendo assim, nossa recomendação para o fundo está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada e de qualidade; (ii) excelente liquidez; e (iii) gestão especializada.
Capitânia Securities II FII (CPTS11)
O Capitânia Securities II é um fundo de recebíveis com exposição à papéis majoritariamente high grade, que também investe em cotas de fundos imobiliários, preponderantemente em fundos de CRIs. O portfólio do fundo é pulverizado conta com diversas operações estruturadas pela própria gestora do fundo, o que colabora com a diminuição do nível de risco de sua carteira.
O CPTS11 é um fundo que busca adquirir papéis majoritariamente high grade podendo investir também em cotas de outros fundos imobiliários. Sendo assim, nossa recomendação para o CPTS11 está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada; (ii) excelente gestão; (iii) garantias robustas; e (iv) devedores com bom risco de crédito.
XP Log FII (XPLG11)
O XP Log FII é um fundo que atua no segmento de galpões logísticos e industriais que teve suas atividades iniciadas em 2018. Os ativos que compõe a carteira do fundo estão distribuídos entre os estados de São Paulo, Minas Gerais, Pernambuco, Santa Catarina e Rio Grande do Sul. O fundo possui uma taxa de performance correspondente a 20% sobre o que exceder a variação do IPCA + 6,00% ao ano.
O setor de galpões logísticos foi um dos menos impactos pela pandemia do coronavírus, por conta da necessidade de distribuição de produtos nesse momento, bem como a tipicidade dos contratos de locação que, muitas vezes, apresentam clausulas rígidas em relação ao inadimplemento e a rescisão antecipada. A nossa sugestão de compra para o XP Log FII é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio pulverizado com ativos bem localizados; (ii) bons locatários; (iii) gestão experiente; e (iv) boa liquidez.
BTG Logística FII (BTLG11)
O BTG Logística FII é um fundo que tem por objetivo obter renda e ganho de capital através da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística. Atualmente o fundo possui exposição nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste – localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Ceará.
A nossa sugestão de compra para o BTLG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição à São Paulo; (ii) carteira de locatários pulverizada; (iii) grande exposição à contratos atípicos; e (iv) boa liquidez.
FII RBR Properties (RBRP11)
O RBR Properties é um fundo hibrido que investe em diferentes tipos de imóveis, como lajes corporativas e galpões logísticos, em participações diretas ou indiretas (cotas de outros fundos imobiliários). Além disso, outra parte da estratégia é investir em ativos de renda fixa (CRIs e LCIs), bem como aportar uma pequena parte do patrimônio em incorporações, buscando surfar o ciclo de expansão do mercado imobiliário.
A recomendação para o RBRP11 está sustentada nos seguintes pilares: (i) carteira diversificada em vários ativos imobiliários; (ii) alocações que geram valor ao cotista; (iii) excelente gestão; (iv) flexibilidade para investir conforme o surgimento de oportunidades; e (v) boa liquidez.
Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11)
O Kinea Renda Imobiliária é um fundo híbrido que busca gerar renda aos seus cotistas através da exploração de prédios corporativos e de galpões logísticos, localizados nas principais regiões do Brasil: São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro. Além disso, o fundo conta com um ativo de perfil logístico em desenvolvimento na cidade de Cabreúva (SP), a ser entregue nos próximos trimestres.
A recomendação para o Kinea Renda Imobiliária está pautada pelos seguintes fatores: (i) carteira robusta e diversificada; (ii) carteira de locatários pulverizada; (iii) excelente gestão; e (iv) excelente liquidez.
BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
O BC Fund é um fundo de lajes corporativas que visa investir em edifícios de alto padrão construtivo denominados “AAA”, e localizadas nas principais regiões de negócios do Brasil. A maior parte dos ativos que compõem a carteira do fundo está localizado no estado de São Paulo, porém, o fundo ainda possui participação no Rio de Janeiro.
Acreditamos que mesmo nesse cenário de curto prazo desfavorável, o segmento de lajes corporativas atrelado à ativos premium deverá ter um bom desempenho nos próximos anos, em virtude do baixo nível de vacância dado o baixo nível de lançamentos previstos. Nossa recomendação para o BRCR11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) maior fundo de lajes corporativas da indústria; (ii) carteira diversificada; (iii) cenário de longo prazo positivo para o segmento de lajes corporativas; (iv) ótima liquidez; e (v) gestão de alto nível.
FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)
O RCRB11 é um fundo de lajes corporativas que busca adquirir escritórios de alto padrão construtivos localizados nas principais regiões de negócios dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, como Avenida Paulista, Avenida Juscelino Kubitschek e a Vila Olímpia.
A recomendação para o RCRB11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) portfólio com imóveis localizados em regiões resilientes; (ii) perspectiva positiva para o segmento de lajes corporativas; (iii) boa liquidez; e (iv) boa gestão.
FII BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
O BCFF11 é um fundo de fundos de gestão ativa, criado em 2010, com o objetivo de investir em cotas de outros fundos imobiliários, bem como Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras Hipotecárias e Letras de Crédito Imobiliário.
O BCFF11 é um dos poucos fundos que iniciaram o mês de março com uma quantidade de recursos relevante em caixa (~R$ 720 milhões), o que possibilitou ao fundo uma postura ativa durante a baixa de mercado. Tal situação de liquidez nos leva a acreditar que o fundo poderá obter ganhos relevantes via ganho de capital nos próximos meses, dado que o fundo poderá adquirir novos ativos a preços bastante atrativos. A recomendação de compra do BCFF11 está pautada nos seguintes pontos: (i) carteira diversificada em diversos FIIs; (ii) acesso a ofertas restritas (CVM 476); (iii) ótima liquidez; e (iv) gestão qualificada e com larga experiência.
• ABL: Área bruta locável.
• Benchmark: Índice de referência.
• Cap rate: Taxa de capitalização.
• Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
• Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
• Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
• Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os proximos 12 meses.
• Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
• Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
• Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
• FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
• Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
• IPO: Oferta pública inicial.
• Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
• Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
• Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
• NOI: Lucro operacional líquido.
• Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
• Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
• Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
• TIR: Taxa interna de retorno.
• Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
• P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
• VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
• P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
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