Cenário Externo
Outubro foi marcado pela continuação do cenário de inflação resiliente e condições financeiras restritivas, caracterizado pelo aumento mais forte das taxas de juros nos EUA e na Europa. Nos Estados Unidos, o Fed deve manter o tom mais duro em relação à política monetária na próxima reunião do FOMC e reforçar o comprometimento com o combate à inflação, especialmente após os resultados fortes de atividade econômica e mercado de trabalho, com recuo da taxa de desemprego para 3,5%. Na Europa, o destaque foi o novo pacote de estímulos e a renúncia da exprimeira-ministra do Reino Unido, Liz Truss, que levantaram questionamentos acerca da estabilidade fiscal e política do país.
Cenário Doméstico
No cenário doméstico, tivemos a conclusão das eleições presidenciais com a vitória do candidato Luiz Inácio Lula da Silva, que comandará o país a partir do ano que vem. Nas próximas semanas, o mercado voltará suas atenções para a formação da nova equipe econômica e as diretrizes sobre o plano econômico para 2023, movimentações que podem aumentar a volatilidade do mercado como um todo. Sob a ótica da política monetária, o Banco Central do Brasil anunciou a manutenção da taxa Selic em 13,75% ao ano na última reunião do Copom, em um discurso muito semelhante ao do último encontro. Vale destacar que o comitê optou por dar ênfase ao ritmo mais moderado de crescimento da economia e a elevação das expectativas de inflação para 2023 e 2024.
Performance
O IFIX ficou praticamente estagnado e apresentou retorno de 0,02% em outubro, ao passo que nossa carteira recomendada registrou queda de 1,03%. Mesmo diante deste resultado, nossa carteira apresenta alpha de 70 bps sobre o benchmark desde o início do ano. O dividend yield médio dos últimos 12 meses do IFIX negocia a 11,5% ao ano, com o segmento de recebíveis liderando entre os principais, com uma rentabilidade média de 14,7% ao ano.
Alterações na Carteira
Estamos realizando as seguintes alterações em nossa carteira recomendada: (i) saída parcial de nossa posição em HSLG11 (1,5%) e RCRB11 (1,0%) e (ii) inclusão de KNSC11 (2,5%). Nossa recomendação de compra para KNSC11 está pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio com spread médio líquido e atrativo de IPCA + 5,5% ao ano; (ii) portfólio pulverizado em operações com perfil de risco confortável e diversas garantias; (iii) portfólio balanceado entre indexadores (63% IPCA e 37% CDI); (iv) desconto sobre o valor patrimonial; e (v) excelente liquidez no mercado secundário.
Ativos da Carteira
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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