Cenário Externo
Os últimos dados de atividade econômica nos Estados Unidos indicam uma demanda mais robusta neste início de ano, com vendas do varejo em janeiro registrando crescimento acima da expectativa do mercado (3,0% vs. 2,0%). Soma-se a isso um mercado de trabalho aquecido e uma melhora do ambiente global, o que corrobora para menor percepção de risco de recessão no curto prazo. Esses números, associados ao resultado de janeiro do CPI de 0,52% (em linha com o mercado), sugerem a continuidade do aperto monetário e menor probabilidade de cortes na taxa de juros americana em 2023. Assim, os economistas do BTG Pactual majoraram a projeção do FFR para o intervalo entre 5,50% e 5,75% ao ano em 2023, com mais quatro altas de 25 bps nas reuniões de março, maio, junho e julho.
Cenário Doméstico
O cenário de inflação segue desafiador, mesmo com a melhora na composição do IPCA nos últimos meses, especialmente por conta das possíveis mudanças no arcabouço fiscal, alterações na meta de inflação e aumento dos gastos públicos contratado para os próximos meses, que deve dificultar a convergência da inflação para a meta no horizonte relevante. Assim, reiteramos a expectativa de prolongamento da Taxa Básica de Juros em patamares restritivos por mais tempo, com revisão da nossa projeção para a Selic em 13,75% ao ano até o fim de 2023. No próprio comunicado do Copom, o comitê incluiu um cenário alternativo de manutenção dos juros nos níveis atuais por todo o horizonte relevante (até 3T24). Paralelamente, os dados mais fracos para a atividade econômica nos últimos meses de 2022 indicam um crescimento mais tímido para 2023, especialmente em razão do patamar contracionista da taxa Selic.
Performance
O Ibovespa encerrou o mês com performance negativa de 7,49%, ao passo que o Ifix apresentou queda de 0,45%. Nossa carteira recomendada registrou alta de 0,32%, acima do benchmark. O Índice de Fundos Imobiliários fechou o mês com 2.808 pontos, dividend yield dos últimos 12 meses de 12,2% e liquidez média diária ponderada de R$ 3,3 milhões.
Alterações na Carteira
Estamos realizando as seguintes alterações em nossa carteira recomendada para março: (i) saída parcial de RCRB11 (0,5%), VILG11 (1,5%) e HGRE11 (2,0%); (ii) aumento de posição em HGCR11 (2,0%) e inclusão de PVBI11 (2,0%). Seguindo a linha das últimas movimentações, estamos elevando nossa exposição ao segmento de FIIs de recebíveis e reduzindo marginalmente nossa exposição aos FIIs de tijolos. Em termos de remuneração, a taxa líquida marcada a mercado do nosso portfólio de papel é de IPCA + 10,7% ao ano, patamar que consideramos atrativo se considerarmos o perfil de risco high/mid grade dos fundos.
Ativos da Carteira
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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