Cenário Externo
No cenário internacional, o principal destaque foi o resultado da inflação americana (CPI) abaixo do esperado (0,05% m/m ante expectativa de 0,20% m/m do consenso), impactado principalmente pela queda dos preços de energia (-3,5% m/m). Em contrapartida, os indicadores de atividade reforçaram a resiliência da economia americana mesmo diante do cenário de juros elevados. O payroll registrou a criação de 236 mil novas vagas de emprego, acima da expectativa do mercado (230 mil vagas), enquanto o indicador de consumo das famílias apresentou forte elevação no 1T23. Neste cenário, nossa equipe de economistas projeta que o Fed deverá elevar os juros em 25 bps na próxima reunião do FOMC e encerrar o ciclo de alta dos juros no intervalo entre 5,00% e 5,25% ao ano.
Cenário Doméstico
No Brasil, o governo formalizou a entrega do projeto do novo arcabouço fiscal ao Congresso com algumas alterações dos termos anunciados em março. Uma das mudanças de maior impacto no texto foi a retirada de punições ao governo em caso de descumprimento da Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF), que, atualmente, prevê a responsabilização, inelegibilidade ou até mesmo a possibilidade de impeachment em caso de descumprimento das regras fiscais. Sobre a inflação, o principal destaque foi a divulgação do IPCA de março, que registrou alta de 0,71% m/m (abaixo dos 0,77% m/m projetados) e inferior ao dado de fevereiro (0,84% m/m). Além disso, houve melhora na composição qualitativa do indicador: a média dos núcleos desacelerou e a difusão voltou a ficar abaixo de 60%, após três leituras mais altistas. Já a inflação do mês de abril (IPCA-15) também apresentou resultado melhor que o esperado (0,57% m/m ante a expectativa de 0,60% m/m), porém com uma composição menos favorável para bens industriais e serviços, o que gera dúvidas quanto à consistência da desaceleração dos preços e corrobora com a tese de inflação persistente e com viés altista.
Performance
Nossa carteira recomendada apresentou alta de 4,13%, acima do Ifix, que apresentou alta de 3,52%, impulsionado principalmente pelos fundos de tijolos, que se beneficiaram do fechamento da curva de juros.
Alterações na Carteira
Estamos realizando as seguintes alterações em nossa carteira recomendada para maio: (i) diminuição de posição em RBRR11 (2,0%), HSLG11 (0,5%) e HGRE11 (1,0%); (ii) aumento da posição em JSRE11 (1,0%) e XPML11 (0,5%); e (iii) inclusão de MCCI11 (2,0%).
Ativos da Carteira
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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