Nossa carteira recomendada para o mês de junho é composta por quatorze ativos: RBRR11 (12,5%), BTCR11 (12,5%), KNCR11 (17,5%), FEXC11 (2,5%), CPTS11 (8,0%), VILG11 (7,5%), BRCO11 (2,5%), HSLG11 (7,5%) RBRP11 (5,0%), BRCR11 (6,0%), RCRB11 (6,0%), HGRE11 (5,0%), VISC11 (5,0%) e BTRA11 (2,5%).
Os fundos que compõem a carteira estão divididos entre: recebíveis (53,0%), galpões logísticos (17,5%), lajes corporativas (17,0%), híbridos (5,0%), shoppings (5,0%) e agronegócio (2,5%). Em conjunto, os ativos apresentam o dividend yield anualizado de 11,3% e o dividend yield para os próximos 12 meses de 10,5%, enquanto as cotas dos fundos sugeridos negociam, na média, com desconto de 9% em relação aos seus valores patrimoniais. Em termos de liquidez, a carteira possui o volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 3,3 milhões.
Apesar do momento desafiador, acreditamos que as quedas ocorridas ao longo do ano abriram diversas oportunidades para o investidor que busca tanto o ganho de capital quanto a renda. Na nossa visão, é possível encontrar diversos ativos que oferecem relação risco vs. retorno bastante favorável, apoiada em fundamentos sólidos. Acreditamos que, mesmo em um ciclo de alta da taxa de juros, investir no mercado imobiliário é uma alternativa que o investidor deve considerar em razão de: (i) menor volatilidade diante do investimento direto em ações; (ii) maior liquidez frente ao investimento direto em imóveis; (iii) recebimento de renda recorrente e livre de impostos para a pessoa física; e (iv) potencial ganho de capital no longo prazo.
Em termos de estratégia, acreditamos que uma carteira diversificada (diferentes gestores e segmentos), com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos), é a melhor forma de ficar exposto ao mercado imobiliário de forma resiliente em períodos de maior volatilidade e de se beneficiar em momentos de retomada.
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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