Cenário Externo
No cenário internacional, o destaque foi o resultado do CPI, que indicou alta da inflação de 0,12% m/m, com uma composição marginalmente pior no núcleo, indicando uma aceleração nos preços de bens e serviços. Adicionalmente, o payroll, indicou a criação de 339 mil novas vagas (ante a expectativa do mercado de 195 mil), resultado que deve seguir pressionando os salários mais a à frente e, consequentemente, a inflação. Diante dos dados expostos, o Fed divulgou sua intenção de seguir elevando a taxa de juros nas próximas reuniões, optando por uma pausa estratégica na reunião de junho, mas indicando uma alta adicional entre julho e setembro deste ano. Com essa sinalização, nossa equipe de economistas revisou a projeção para os juros americanos (FFR) para o intervalo entre 5,50% a e 5,75% no fechamento de 2023.
Cenário Doméstico
No cenário doméstico, tivemos: (i) a divulgação do resultado do mês de maio, indicando alta de 0,23% m/m (abaixo das expectativas que previam alta de 0,33% m/m); (ii) o resultado do IPCA-15 para o mês de junho, que registrou alta de 0,02% m/m (ante a expectativa do mercado de 0,04% m/m), com uma surpresa negativa na composição do núcleo; e (iii) a decisão do Conselho Monetário Nacional (CMN) que manteve as metas de inflação para os próximos anos, trazendo mais previsibilidade as às projeções no horizonte relevante de atuação do Banco Central. Diante dessas movimentações, nosso time de economistas projeta que o IPCA encerre 2023 e 2024 no patamar de 4,9% e 4,0%, respectivamente. Ademais, a ata do Copom sinalizou uma possível flexibilização da Selic a partir da reunião de agosto, em uma magnitude que dependerá dos resultados apresentados pelo setor de serviços, que segue no radar do Banco Central. De toda forma, nosso time de economistas projeta que a Selic encerre o ano de 2023 em 12,5%, cerca de 125 bps de corte até o final do ano.
Performance
Em virtude do cenário macro mais positivo, nossa carteira recomendada apresentou alta de 5,25% em junho, acima do Ifix, que apresentou alta de 4,71% no mesmo período.
Alterações na Carteira
Estamos realizando as seguintes alterações em nossa carteira recomendada para julho: (i) redução de posição em RBRR11 (1,0%), KNCR11 (4,0%), BTCI11 (0,5%), HGCR11 (1,5%) e HSLG11 (0,5%); e (ii) aumento de posição em BRCO11 (0,5%), BTLG11 (2,0%), JSRE11 (1,0%), PVBI11 (1,0%), XPML11 (0,5%) e HFOF11 (1,0%), além da inclusão de VISC11 (1,5%).
Ativos da Carteira
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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