Cenário Externo
Nos Estados Unidos, as discussões permeiam as projeções sobre a taxa de juros norte-americana. No último mês, o Fomc elevou a taxa básica de juros em 75 bps, para 1,5%-1,75% ao ano, e sinalizou que deve promover mais uma alta de 50 ou 75 bps na reunião de julho. Além disso, as falas dos dirigentes do Fomc serão acompanhadas com atenção pelos agentes de mercado, pois a inflação medida pelo CPI de 12 meses voltou a atingir pico de 8,6% ao ano em maio, após desacelerar para 8,3% ao ano em abril, maior nível desde janeiro de 1982. Devido ao ciclo de aperto de taxa, o risco é que tenhamos uma recessão nos EUA no segundo semestre do próximo ano, com impacto forte na bolsa americana.
Cenário Doméstico
No cenário doméstico, o PIB brasileiro cresceu pelo terceiro trimestre
consecutivo, registrando alta de 1% no comparativo trimestral, impulsionado pelo setor de serviços. Paralelamente, o mercado de trabalho mostra sinais de recuperação, uma vez que a PNAD voltou a registrar forte geração de empregos e expansão da massa salarial. Em contrapartida, a dinâmica inflacionária segue desfavorável. A leitura de inflação divulgada no IPCA-15 (0,69% m/m) voltou a mostrar uma composição pior e acima de nossas expectativas (0,58% m/m), com destaque para preços de serviços e automotivos novos. Com isso, a projeção para o IPCA no final de 2022 é de 8,8%. Na política monetária, após a reunião de junho do Copom elevar em 50 bps a taxa Selic, para 13,25% ao ano, é esperada mais uma alta em agosto de mesma magnitude, alcançando o patamar de 13,75% ao ano e encerrando o ciclo de alta.
Performance
Neste cenário o Ibovespa apresentou forte queda de 11,50% no mês. Já o Ifix fechou o mês de julho com queda de 0,88%, ao passo que nossa carteira recomendada apresentou variação negativa de 1,38% no período.
Alterações na Carteira
Estamos realizando as seguintes alterações em nossa carteira recomendada: (i) redução de posição de RBRR11 de 12,5% para 7,5%; e (ii) inclusão de HGCR11 com peso de 5%. O RBRR11 é um fundo que compõe nossa carteira recomendada desde 2019. De lá para cá, o fundo apresentou excelentes resultados inclusive durante a pandemia da covid-19. O fundo apresentou performance positiva de 22,2%, enquanto o Ifix registrou alta de 6,5% no mesmo período, spread de 1570 bps. Assim, estamos incluindo o FII CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) em nossa carteira recomendada com peso de 5%. O ativo gerido pela equipe do Credit Suisse Hedging-Griffo foi um dos primeiros FIIs do mercado de recebíveis, criado oficialmente em dezembro de 2009. Nossa recomendação está pautada nos seguintes pontos: (i) fundo com exposição relevante de sua carteira indexada ao CDI, fator que, na nossa visão, deve beneficiá-lo diante do cenário de elevação nas taxas de juros; (ii) estratégia de alocação diferente dos demais fundos da carteira, possuindo exposição a ativos de perfil misto (high grade e mid grade), o que permite ao fundo entregar resultados superiores sem necessariamente incorrer em riscos maiores; e (iii) oportunidade de realizar aquisições em um momento propício para o mercado de crédito, já que o fundo encerrou uma emissão recentemente e possui recursos em caixa.
Ativos da Carteira
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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