Ativos da Carteira
Carteira Recomendada
A carteira recomendada de fundos imobiliários para o mês de janeiro é composta por treze ativos: XPML11 (5,0%), HSML11 (5,0%), RBRR11 (7,5%), BTCR11 (7,5%), KNCR11 (5,0%), CPTS11 (7,5%), XPLG11 (10,0%), BTLG11 (10,0%), HSLG11 (7,5%) RBRP11 (15,0%), BRCR11 (10,0%), RCRB11 (5,0%) e HGRE11 (5,0%). Os treze fundos que compõem a carteira estão divididos entre: recebíveis (27,5%), galpões logísticos (27,5%), lajes corporativas (20,0%), híbrido (15,0%) e shopping centers (10,0%).
Nossa carteira recomendada apresenta um dividend yield anualizado de 6,7% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,1%, enquanto as cotas destes fundos sugeridos negociam na média próximo aos seus valores patrimoniais. Em termos de liquidez, a carteira possui um volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 4,7 milhões.
Faça download da carteira para ter acesso ao conteúdo na íntegra.
Cenário Macro
Sobre os últimos acontecimentos de dezembro, temos presenciado a retomada do apetite ao risco por parte dos investidores globais. Com o início do processo de vacinação nos Estados Unidos e em diversos países da Europa, o mercado passou a precificar os ativos de maneira mais otimista e minimizando os riscos de eventuais terceiras e quartas ondas de contaminações. Soma-se a isto a aprovação do pacote de estímulos que somam U$ 900 bilhões para a economia norte-americana, que visa amenizar os efeitos da pandemia para o próximo ano e que ajudou a elevar as expectativas do mercado acerca de sua recuperação. O pacote fiscal contém mecanismos de auxílio às empresas aéreas, pequenas empresas, locais de entretenimento e fazendas, além de possuir uma lei que permite o uso de até US$ 1,4 trilhão para financiar as atividades do governo até setembro do próximo ano. O principal embate do pacote tem sido o valor que será disponibilizado como auxílio individual pelo governo para americanos com rendimentos abaixo de US$ 75 mil/ano, de modo que ainda não se sabe se este será no valor de U$ 600 ou U$ 2 mil por pessoa. Definidos estes últimos detalhes, as atenções se voltam para a formação da equipe de governo de Joe Biden, bem como os seus primeiros passos na Casa Branca, após ser empossado no próximo dia 20 de janeiro como o 46º presidente dos Estados Unidos.
No Brasil, as atenções se voltam às eleições para a presidência da Câmara e do Senado que deverão ocorrer em fevereiro de 2021. Após a decisão do STF que vetou a reeleição dos atuais presidentes das casas legislativas, os blocos políticos têm se movimentado para definir seus candidatos. Para as eleições da Câmara dos Deputados, ficaram definidas as candidaturas do Dep. Arthur Lira (Progressistas – AL), apoiado pelo presidente Bolsonaro e pelo bloco político denominado como “centrão”, e do Dep. Balei Rossi (MDB – SP) que contará com o apoio do atual presidente Rodrigo Maia (DEM – RJ) e de partidos que, por ora, fazem oposição ao governo. Já no Senado, os nomes que estarão na disputa ainda não foram oficializados. No entanto, já há um movimento do atual presidente, Davi Alcolumbre (DEM – AP), visando a aproximação de seu candidato Sen. Rodrigo Pacheco (DEM – MG) com o governo, ao passo que ainda há no páreo das disputas os senadores: Fernando Bezerra (PE), Eduardo Gomes (TO), Eduardo Braga (AM) e a senadora Simone Tebet (MS), todos do MDB. Enquanto aguardamos as eleições das duas casas legislativas, passaremos a observar as movimentações dos candidatos quanto a pauta econômica e ao andamento das reformas, uma vez que, em busca de apoio de partidos mais alinhados à esquerda, os candidatos poderão realizar acordos para barrar, por exemplo, as privatizações, que são pautas contrastantes em seus grupos políticos. Sendo assim, nossa expectativa é que as discussões acerca da PEC Emergencial, Reforma Tributária e das demais reformas, deverão ser retomadas com afinco apenas após as eleições legislativas.
Faça download da carteira para ter acesso ao conteúdo na íntegra.
Panorama Imobiliário
Continuamos otimistas com o mercado imobiliário apesar do cenário desafiador de curto prazo, uma vez que as taxas de juros estão em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo. No curto prazo, vemos que a crise afetou principalmente as distribuições de proventos, devido a uma menor atividade da economia, mas que, dada a precificação atual dos ativos, acreditamos ser uma boa oportunidade de comprar fundos de qualidade por um preço abaixo do valor patrimonial.
Entendemos que o setor imobiliário tende a apresentar uma boa performance nos próximos anos, com valorização no valor dos ativos. Acreditamos que uma carteira diversificada (entre diferentes gestores e segmentos do mercado imobiliário) e com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos) é a melhor forma de amenizar o momento de estresse atual e ainda aproveitar para maximizar seu retorno durante a recuperação.
Faça download da carteira para ter acesso ao conteúdo na íntegra.
Tese de Investimento
XP Malls FII (XPML11)
O fundo tem como objetivo investir em shopping centers localizados em cidades maduras e resilientes, que tenham uma ABL superior a 15 mil metros quadrados e alto adensamento demográfico. A estratégia de do fundo é adquirir participações minoritárias nos ativos, de modo que a administração dos imóveis fique sob a responsabilidade das administradoras ou empresas do setor de shopping center que, idealmente, também sejam sócios do empreendimento.
Por mais que o segmento de shoppings esteja passando por um grande teste de curto prazo, acreditamos que o setor é resiliente e que poderá performar de maneira positiva nos próximos anos. Baseamos nossa tese nos seguintes fatores: (i) diversificação dos ativos que compõe o fundo; (ii) gestão alinhada com os interesses dos cotistas; e (iii) excelente liquidez. Além disso, o portfólio do XP Malls possui ativos de difícil replicação, em regiões com pouco ou nenhum espaço para o desenvolvimento de empreendimentos semelhantes.
HSI Malls FII (HSML11)
O HSI Malls iniciou suas atividades em julho de 2019, com o objetivo de gerar renda e ganho de capital através do investimento em shopping centers. Apesar de ter sido constituído recentemente, o fundo
tem obtido êxito em relação a alocação dos seus recursos, tendo obtido sucesso em suas aquisições recentes envolvendo ativos nas regiões norte, nordeste e sudeste.
Por mais que o segmento de shoppings esteja passando por um grande teste de curto prazo, acreditamos que o setor é resiliente e que poderá performar de maneira positiva nos próximos anos. A recomendação de investimento para o HSI Malls está pautada nos seguintes pontos: (i) diversificação regional dos ativos do fundo; (ii) gestão alinhada com os interesses dos cotistas; e (iii) exposição a regiões com alta densidade demográfica e com grande nível de consumo.
FII RBR Rendimento High Grade (RBRR11)
O RBRR11 é um fundo de recebíveis imobiliários que tem o objetivo de investir em títulos e valores mobiliários por diferentes veículos, tais como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. O diferencial do fundo é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e garantias atreladas à operação.
A tese de investimentos do RBR Rendimento High Grade está baseada nos seguintes fatores: (i) carteira diversificada; (ii) garantias robustas e localizadas em regiões premium; (iii) time de gestão de ponta com experiência no setor imobiliário; e (iv) boa liquidez.
FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)
Constituído em 2018, o fundo tem o objetivo de investir em ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). O gestor busca entregar uma rentabilidade de 100% da variação da taxa DI, através da aquisição de CRIs de devedores de excelente perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.
O BTCR11 é um fundo que busca adquirir papéis de empresas consolidadas, com foco no longo prazo e na preservação do capital investido. Sendo assim, nossa recomendação para o BTCR11 está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada; (ii) excelente gestão; (iii) garantias robustas; e (iv) devedores com bom risco de crédito.
FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
Constituído em 2012, o KNCR11 busca investir os seus recursos em preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), podendo investir também em Letras de Crédito Imobiliários (LCI). O objetivo do fundo é atingir uma rentabilidade de 100% do CDI líquido de impostos, através da aquisição de operações com devedores com bom perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.
O KNCR11 é um dos maiores fundos do segmento de recebíveis e tem como estratégia adquirir papéis de empresas consolidadas em seus setores de atuação. Sendo assim, nossa recomendação para o fundo está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada e de qualidade; (ii) excelente liquidez; e (iii) gestão especializada.
Capitânia Securities II FII (CPTS11)
O Capitânia Securities II é um fundo de recebíveis com exposição à papéis majoritariamente high grade, que também investe em cotas de fundos imobiliários, preponderantemente em fundos de CRIs. O portfólio do fundo é pulverizado conta com diversas operações estruturadas pela própria gestora do fundo, o que colabora com a diminuição do nível de risco de sua carteira.
O CPTS11 é um fundo que busca adquirir papéis majoritariamente high grade podendo investir também em cotas de outros fundos imobiliários. Sendo assim, nossa recomendação para o CPTS11 está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada; (ii) excelente gestão; (iii) garantias robustas; e (iv) devedores com bom risco de crédito.
XP Log FII (XPLG11)
O XP Log FII é um fundo que atua no segmento de galpões logísticos e industriais que teve suas atividades iniciadas em 2018. Os ativos que compõe a carteira do fundo estão distribuídos entre os estados de São Paulo, Minas Gerais, Pernambuco, Santa Catarina e Rio Grande do Sul. O fundo possui uma taxa de performance correspondente a 20% sobre o que exceder a variação do IPCA + 6,00% ao ano.
O setor de galpões logísticos foi um dos menos impactos pela pandemia do coronavírus, por conta da necessidade de distribuição de produtos nesse momento, bem como a tipicidade dos contratos de locação que, muitas vezes, apresentam clausulas rígidas em relação ao inadimplemento e a rescisão antecipada. A nossa sugestão de compra para o XP Log FII é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio pulverizado com ativos bem localizados; (ii) bons locatários; (iii) gestão experiente; e (iv) boa liquidez.
BTG Logística FII (BTLG11)
O BTG Logística FII é um fundo que tem por objetivo obter renda e ganho de capital através da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística. Atualmente o fundo possui exposição nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste – localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Ceará.
A nossa sugestão de compra para o BTLG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição à São Paulo; (ii) carteira de locatários pulverizada; (iii) grande exposição à contratos atípicos; e (iv) boa liquidez.
HSI Logística FII (HSLG11)
O HSLG11 é um fundo de galpões logísticos que visa obter renda através do investimento direto ou indireto em imóveis de perfil logístico. Esses investimentos podem ser realizados através de operações típicas de compra e venda, ou através de operações built-to-suit ou sale-leaseback.
Nossa sugestão de compra para o HSLG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado e de alto padrão; (ii) imóveis localizados em regiões metropolitanas num raio inferior a 35km da capital mais próxima; e (iii) carteira de locatários de qualidade.
FII RBR Properties (RBRP11)
O RBR Properties é um fundo hibrido que investe em diferentes tipos de imóveis, como lajes corporativas e galpões logísticos, em participações diretas ou indiretas (cotas de outros fundos imobiliários). Além disso, outra parte da estratégia é investir em ativos de renda fixa (CRIs e LCIs), bem como aportar uma pequena parte do patrimônio em incorporações, buscando surfar o ciclo de expansão do mercado imobiliário.
A recomendação para o RBRP11 está sustentada nos seguintes pilares: (i) carteira diversificada em vários ativos imobiliários; (ii) alocações que geram valor ao cotista; (iii) excelente gestão; (iv) flexibilidade para investir conforme o surgimento de oportunidades; e (v) boa liquidez.
BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
O BC Fund é um fundo de lajes corporativas que visa investir em edifícios de alto padrão construtivo denominados “AAA”, e localizadas nas principais regiões de negócios do Brasil. A maior parte dos ativos que compõem a carteira do fundo está localizado no estado de São Paulo, porém, o fundo ainda possui participação no Rio de Janeiro.
Acreditamos que mesmo nesse cenário de curto prazo desfavorável, o segmento de lajes corporativas atrelado à ativos premium deverá ter um bom desempenho nos próximos anos, em virtude do baixo nível de vacância dado o baixo nível de lançamentos previstos. Nossa recomendação para o BRCR11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) maior fundo de lajes corporativas da indústria; (ii) carteira diversificada; (iii) cenário de longo prazo positivo para o segmento de lajes corporativas; (iv) ótima liquidez; e (v) gestão de alto nível.
FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)
O RCRB11 é um fundo de lajes corporativas que busca adquirir escritórios de alto padrão construtivos localizados nas principais regiões de negócios dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, como Avenida Paulista, Avenida Juscelino Kubitschek e a Vila Olímpia.
A recomendação para o RCRB11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) portfólio com imóveis localizados em regiões resilientes; (ii) perspectiva positiva para o segmento de lajes corporativas; (iii) boa liquidez; e (iv) boa gestão.
CSHG Real Estate FII (HGRE11)
O CSHG Real Estate FII tem como objetivo a aquisição de ativos imobiliários de perfil corporativo prontos ou em construção, localizados nas principais regiões do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Porto Alegre) visando obter renda através da sua exploração comercial, ou para posterior alienação.
Nossa recomendação para o HGRE11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) bons ativos atrelados a contratos de longo prazo; (ii) perspectiva positiva para o segmento de lajes corporativas; (iii) excelente liquidez; e (iv) boa gestão.
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
Quer mais informações sobre a Carteira Recomendada?
Whatsapp: +55 12 99786-6698
Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
Abra sua conta
É fácil. O processo é 100% online e a conta é gratuita.
Preencha os quatro campos do formulário. Em seguida, você receberá o link para baixar o app e finalizar seu cadastro.
Invista de forma segura, através de uma plataforma moderna, que disponibiliza os melhores investimentos do mercado.
Tel: +55 11 3459-6155
e-mail: contato@atlasinvest.com.br