Cenário Externo
No cenário internacional, o Fed manteve novamente a taxa de juros norte americana inalterada, no intervalo entre 5,25% e 5,5% ao ano. A decisão teve como pano de fundo os dados do payroll, que indicou a criação de 216 mil novas vagas em dezembro com aumento nos níveis de salário, e da inflação americana (CPI), que apresentou alta de 0,30% m/m em dezembro, resultados que reforçam que a economia americana segue aquecida, contudo, com um ímpeto inflacionário controlado e em trajetória de conversão à meta. Diante disso, o consenso do mercado, bem como nosso time de economistas, prevê que o Fed inicie o ciclo de cortes de juros em maio, estabelecendo um movimento que deve perdurar durante todo o ano de 2024 e levar a Fed Funds Rate (FFR) para o patamar médio de 4,4% ao ano.
Cenário Doméstico
No cenário econômico doméstico, Copom reduziu novamente a Selic em 50 bps, levando os juros para o patamar de 11,25% ao ano, conforme amplamente esperado pelo mercado. Em continuidade às últimas comunicações do Banco Central, a projeção do nosso time de economistas é que um novo corte de 50 bps seja realizado na reunião de março, o que, somado aos novos cortes que devem ocorrer ao longo do ano, devem levar a Selic para o patamar de 9,50% ao final de 2024. O principal fator que corrobora a expectativa de manutenção do ciclo de corte são os resultados recentes do IPCA, que vem demonstrando arrefecimento ao longo dos últimos meses. Nesta linha, o IPCA de dezembro apresentou alta de 0,56% m/m, impactado pelo aumento de preços pós-Black Friday, ao passo que a prévia da inflação de janeiro (leia-se IPCA-15) registrou alta de 0,31% m/m, impactado principalmente pela deflação dos preços de passagens aéreas.
Performance
Diante desse cenário, nossa carteira recomendada apresentou alta de 0,42% em janeiro, ao passo que o Ifix registrou alta de 0,67% no mesmo período. Olhando para frente, entendemos que nossa carteira está bem-posicionada e com um mix de estratégias que julgamos bastante adequado para percorrer o ano de 2024.
Alterações na Carteira
Estamos realizando as seguintes alterações em nossa carteira recomendada para fevereiro: (i) redução de posição em BRCO11 (1,5%), KNCR11 (1,5%), além da saída de BTRA11 (0,5%); e (ii) aumento de posição em VILG11 (1,5%) e CLIN11 (0,5%) e inclusão de RBRR11 (1,5%).
Ativos da Carteira
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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