Tivemos um mês misto em termos de indicadores econômicos. Nos Estados Unidos, o PIB do 4T22 apresentou alta de 2,9%, acima das expectativas do mercado, que previa alta de 2,6%. Além disso, o payroll (indicador de criação de empregos na economia americana) indicou a criação de 223 mil vagas, acima das expectativas do mercado (202 mil) e reforçando que a economia segue em processo de expansão. Do ponto de vista de inflação, o CPI apresentou resultados próximos à estabilidade (-0,08% m/m), resultando em inflação anualizada de 6,5%, acima da meta estabelecida de 2,0%. Assim, nossa expectativa é que o Fed siga adotando uma postura mais hawkish em relação à elevação da taxa de juros, com nova elevação de 25 bps na próxima reunião.
Os principais destaques foram as implicações da aprovação da PEC da Transição no final de 2022. Após a definição do aumento dos gastos públicos, as atenções do mercado seguem agora as negociações políticas em torno da definição das novas regras a serem adotadas em substituição ao teto de gastos. Com objetivo de sinalizar um cenário fiscal mais equilibrado, o governo divulgou um conjunto de medidas que visam arrecadar cerca de R$ 243 bilhões para reduzir o déficit primário dos próximos anos e compensar os gastos gerados pela PEC da Transição. Em relação à política monetária, acreditamos na manutenção da taxa Selic no patamar atual de 13,75% ao ano para a próxima reunião do Copom. Nossa expectativa é que o Banco Central seguirá vigilante em relação às pressões inflacionárias, especialmente após a divulgação dos últimos resultados da inflação: alta no IPCA de dezembro e IPCA-15 de janeiro de 0,62% e 0,55%, respectivamente. Somando-se a isso, a alta no preço dos combustíveis de 7,5% fez com que nossa equipe de economistas revisasse as expectativas de inflação para 2023, passando para 6,1% (ante a expectativa anterior de 5,9%).
O Ibovespa encerrou o mês com performance positiva de 3,4%, ao passo que o Ifix apresentou queda de 1,6%. Nossa carteira recomendada registrou queda de 2,5%. O Índice de Fundos Imobiliários fechou o mês com 2.821 pontos, dividend yield dos últimos 12 meses de 12,1% e liquidez média diária ponderada de R$ 3,5 milhões.
Estamos realizando as seguintes alterações em nossa carteira recomendada para fevereiro: (i) saída parcial de HGRE11 (2,0%), BRCR11 (2,0%) e RCRB11 (1,5%); e (ii) aumento de posição em KNSC11 (4,0%) e JSRE11 (1,5%).
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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