Cenário Externo
No cenário internacional, o destaque foi o aumento da Fed Funds Rate em 25 bps pelo Fed durante a última reunião do FOMC, levando a taxa de juros americana ao intervalo entre 5,2% e 5,5% ao ano, em linha com as expectativas do mercado. Na ata da reunião, o comitê enfatizou os resultados positivos em relação à inflação e ao payroll do mês, porém, os membros avaliaram a necessidade de uma desaceleração mais consistente da atividade econômica para conter a inflação. Essa postura reforça a expectativa de que o Fed manterá uma política monetária mais restritiva ao menos até o final do ano, não deixando margem para cortes de taxa neste período.
Cenário Doméstico
O IPCA-15 para o mês de julho foi divulgado, registrando -0,07% m/m, abaixo das expectativas do mercado, que previa queda de -0,02% m/m. O resultado foi impactado pela desaceleração nos preços de serviços, bens industriais, pelo programa de subsídio para compra de automóveis e pelo preço de energia. Considerando a composição mais saudável do índice, nossa equipe de economistas revisou as expectativas para o IPCA em 2023 para 4,6% e manteve a expectativa de 3,8% para 2024. Para a Selic, a estimativa é que o ciclo de corte se inicie na próxima reunião com um corte de 50 bps atingindo 11,75% ao final de 2023. Do lado da atividade, o CAGED registrou a criação de 157 mil empregos, em linha com as expectativas do mercado e refletindo um mercado de trabalho ainda resíliente, mas sem registrar pressão nos indicadores de rendimentos médios. Em termos de política fiscal, a agenda segue esvaziada em virtude do recesso parlamentar, mas entendemos que, em função da necessidade de cumprimento da meta fiscal para este ano, as discussões quanto à reforma tributária do consumo e da renda devem ser retomadas daqui para a frente, o que pode trazer volatilidade ao mercado.
Performance
Em virtude do cenário doméstico mais positivo, nossa carteira recomendada apresentou alta de 2,17% em julho, acima do Ifix, que apresentou alta de 1,33% no mesmo período.
Alterações na Carteira
Estamos realizando as seguintes alterações em nossa carteira recomendada para agosto: (i) saída de RBRR11 (2,0%) e HGRE11 (2,0%); (ii) redução de posição em KNCR11 (1,0%), BTCI11 (0,5%), CPTS11 (3,0%), MCCI11 (1,0%), HSLG11 (0,5%) e BRCR11 (1,0%); e (iii) aumento de posição em KNSC11 (2,0%), XPML11 (1,0%), VISC11 (1,0%), HFOF11 (1,0%), além da inclusão de KNIP11 (3,0%) e HGLG11 (3,0%).
Ativos da Carteira
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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