Cenário Externo
Sobre a inflação nos Estados Unidos, os indicadores registraram surpresa altista em junho com resultados acima das expectativas. No curto prazo, a desaceleração nos preços das commodities deve gerar impacto baixista sobre os índices de inflação em julho. Contudo, o principal ponto de atenção para os próximos meses é o núcleo da inflação, que deve permanecer pressionado por conta da persistência dos preços de serviços. Nesse sentido, o FOMC anunciou novo aumento de 75 bps no funds rate para o intervalo de 2,25% a 2,50% ao ano e, portanto, manteve suas preocupações com as expectativas de inflação. Já o treasury de 10 anos perdeu força no último mês e voltou ao patamar de 2,7% ao ano, em virtude do medo de recessão.
Cenário Doméstico
No Brasil, o cenário de inflação e juros segue desfavorável. No curto prazo,
esperamos redução dos preços por conta da aprovação do projeto de redução dos impostos sobre combustíveis e energia elétrica. Já os vetores altistas, acreditamos que o fortalecimento do mercado de trabalho e o aumento do Auxílio Brasil pode aumentar a demanda por serviços. Sobre a política monetária, seguimos atentos com a próxima reunião do Copom que irá acontecer no dia 3 de agosto. Em nosso cenário-base, acreditamos no aumento de 50 bps na taxa básica de juros na reunião, mas sem fechar as portas para um fim de ciclo. Somam-se a isso, as incertezas quanto à manutenção do teto de gastos e a sustentabilidade da trajetória da dívida pública. Como consequência, o cupom real da NTN-B 2035 abriu aproximadamente 50 bps no último mês, saindo de 5,7% ao ano para 6,3% ao ano, impactando negativamente o mercado de renda variável.
Performance
O Ibovespa apresentou alta de 4,7% no mês. Já o Ifix fechou o mês de julho com alta de 0,7%, ao passo que nossa carteira recomendada apresentou variação negativa de 0,9% no período. No curto prazo, nossa carteira tem sido mais impactada pelos fundos de tijolo vis-à-vis nossas alocações em fundos de recebíveis, em linha com nossas expectativas. As mudanças que fizemos ao longo dos últimos meses ajudaram a segurar maiores oscilações no portfólio, principalmente nossa maior exposição aos fundos de recebíveis atrelados ao CDI desde 2021, antevendo o aumento da taxa de juros. No período de 12 meses, a taxa Selic saiu de 4,25% ao ano para os atuais 13,25% ao ano, com possível aumento adicional no curto prazo.
Alterações na Carteira
Estamos realizando as seguintes alterações em nossa carteira recomendada: (i) saída de VISC11 de 5,00%; e (ii) aumento de posição em BRCR11 (2,00%) e HGRE11 (3,00%). Nossa movimentação de saída do Vinci Shopping Centers FII está pautada basicamente pelo alto desconto do segmento de lajes corporativas, concomitante à alta de 6,2% do VISC11 nos últimos 6 meses. Sobre o aumento de posição nos escritórios, os fundos estão negociando com valores atrativos. O BRCR11 opera com valor de aproximadamente R$ 9.000/m² e desconto de 44% sobre o valor patrimonial, já o HGRE11 negocia em torno de R$ R$ 7.300/m² e desconto de 24% sobre o valor patrimonial. Esses valores estão muito abaixo do que o mercado privado tem negociado para ativos do mesmo perfil e localização de ambos os fundos.
Ativos da Carteira
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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