Ativos da Carteira
Carteira Recomendada
A carteira recomendada de fundos imobiliários para o mês de setembro é composta por doze ativos: RBRR11 (12,5%), BTCR11 (15,0%), KNCR11 (15,0%), XPLG11 (5,0%), VILG11 (7,5%), BRCO11 (5,0%), HSLG11 (7,5%) RBRP11 (7,5%), BRCR11 (5,0%), RCRB11 (10,0%), HGRE11 (5,0%) e VISC11 (5,0%). Os doze fundos que compõem a carteira estão divididos entre: recebíveis (42,5%), galpões logísticos (25,0%), lajes corporativas (20,0%), híbridos (7,5%) e shoppings (5,0%).
Nossa carteira recomendada apresenta dividend yield anualizado de 7,5% e dividend yield para os próximos 12 meses de 7,6%, enquanto as cotas dos fundos sugeridos negociam, na média, com desconto de 12% em relação aos seus valores patrimoniais. Em termos de liquidez, a carteira possui o volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 3 milhões.
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Cenário Macro
Agosto foi um mês difícil para o mercado de capitais no Brasil. O estresse se refletiu nas ações e fundo imobiliários, bem como nas taxas de juros. O Ibovespa registrou queda de 2,5% no período, fechou abaixo de 120 mil pontos e devolveu quase todo o ganho do ano. O momento é de aversão ao risco, reflexo da abertura das curvas de juros por conta da aceleração dos treasuries americanos (10y) e piora na percepção de risco fiscal e inflacionário do Brasil.
Nos Estados Unidos, a inflação aquece o debate sobre a retirada dos estímulos monetários por parte do Federal Reserve (Banco Central norte-americano), esperado para acontecer no quarto trimestre de 2021. O resultado é uma pressão altista nas curvas de juros americanas e, consequentemente, nas taxas de juros de países emergentes. Já no Brasil, o cenário climático deteriorado tem impactado significativamente os preços de energia e de alimentos in natura (alimentos minimamente processados). A possível elevação adicional da bandeira tarifária Vermelha 2 das usinas termelétricas e os novos aumentos nos preços de alimentos reforçam os riscos para o cenário doméstico inflacionário de curto prazo. Assim, as expectativas para o IPCA ultrapassam 7,5% em 2021. Para 2022, as projeções apontam para 4,0%.
Nesse sentido, o Banco Central do Brasil confirmou mais uma elevação da taxa Selic no começo de agosto, que saiu de 4,25% para 5,25% ao ano (aumento de 100 bps). A cúpula já apontou mais uma elevação com a mesma magnitude para a próxima reunião do Copom em 22 de setembro, bem como uma sinalização de que poderá elevar a taxa de juros para patamar acima do considerado neutro e, potencialmente, para uma trajetória de política monetária mais contracionista. Portanto, a expectativa consensual do mercado para a Taxa Básica de Juros é de 7,5% ao ano para o final de 2021. Adicionalmente, o ciclo de aperto monetário poderá continuar em 2022, caso o cenário desafiador para a inflação perdure e torne necessário mais algum ajuste para ancorar as expectativas no ano que vem.
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Panorama Imobiliário
Continuamos otimistas com o mercado imobiliário apesar do cenário desafiador de curto prazo, em virtude do patamar baixo de taxas de juros comparativamente ao histórico brasileiro. Esse ambiente ajudou o desenvolvimento do mercado nos últimos 3 anos, impulsionando o número de investidores e liquidez dos fundos, e, olhando para a frente, entendemos que a indústria deve continuar crescendo a passos largos. Adicionalmente, a retomada da atividade da economia tem a capacidade de aumentar a demanda por bens e serviços, estimulando as empresas a crescerem e beneficiando os segmentos de lajes corporativas, galpões logísticos e shopping centers.
Entendemos que o setor imobiliário tende a apresentar boa performance nos próximos anos, com aumento no valor dos ativos. Acreditamos que uma carteira diversificada (diferentes gestores e segmentos), com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos), é a melhor forma de estar exposto ao mercado imobiliário de forma resiliente em períodos de maior volatilidade e de se beneficiar em momentos de retomada.
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Tese de Investimento
FII RBR Rendimento High Grade (RBRR11)
O RBRR11 é um fundo de recebíveis imobiliários que tem o objetivo de investir em títulos e valores mobiliários por diferentes veículos, tais como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. O diferencial do fundo é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e garantias atreladas à operação.
A tese de investimentos do RBR Rendimento High Grade está baseada nos seguintes fatores: (i) carteira diversificada; (ii) garantias robustas e localizadas em regiões premium; (iii) time de gestão de ponta com experiência no setor imobiliário; e (iv) boa liquidez.
FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)
Constituído em 2018, o fundo tem o objetivo de investir em ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). O gestor busca entregar uma rentabilidade de 100% da variação da taxa DI, através da aquisição de CRIs de devedores de excelente perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.
O BTCR11 é um fundo que busca adquirir papéis de empresas consolidadas, com foco no longo prazo e na preservação do capital investido. Sendo assim, nossa recomendação para o BTCR11 está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada; (ii) excelente gestão; (iii) garantias robustas; e (iv) devedores com bom risco de crédito.
FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
Constituído em 2012, o KNCR11 busca investir os seus recursos em preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), podendo investir também em Letras de Crédito Imobiliários (LCI). O objetivo do fundo é atingir uma rentabilidade de 100% do CDI líquido de impostos, através da aquisição de operações com devedores com bom perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.
O KNCR11 é um dos maiores fundos do segmento de recebíveis e tem como estratégia adquirir papéis de empresas consolidadas em seus setores de atuação. Sendo assim, nossa recomendação para o fundo está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada e de qualidade; (ii) excelente liquidez; e (iii) gestão especializada.
XP Log FII (XPLG11)
O XP Log FII é um fundo que atua no segmento de galpões logísticos e industriais que teve suas atividades iniciadas em 2018. Os ativos que compõe a carteira do fundo estão distribuídos entre os estados de São Paulo, Minas Gerais, Pernambuco, Santa Catarina e Rio Grande do Sul. O fundo possui uma taxa de performance correspondente a 20% sobre o que exceder a variação do IPCA + 6,00% ao ano.
O setor de galpões logísticos foi um dos menos impactos pela pandemia do coronavírus, por conta da necessidade de distribuição de produtos nesse momento, bem como a tipicidade dos contratos de locação que, muitas vezes, apresentam clausulas rígidas em relação ao inadimplemento e a rescisão antecipada. A nossa sugestão de compra para o XP Log FII é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio pulverizado com ativos bem localizados; (ii) bons locatários; (iii) gestão experiente; e (iv) boa liquidez.
HSI Logística FII (HSLG11)
O HSLG11 é um fundo de galpões logísticos que visa obter renda através do investimento direto ou indireto em imóveis de perfil logístico. Esses investimentos podem ser realizados através de operações típicas de compra e venda, ou através de operações built-to-suit ou sale-leaseback.
Nossa sugestão de compra para o HSLG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado e de alto padrão; (ii) imóveis localizados em regiões metropolitanas num raio inferior a 35km da capital mais próxima; e (iii) carteira de locatários de qualidade.
Vinci Logística FII (VILG11)
O Vinci Logística FII é um fundo que tem por objetivo obter renda e ganho de capital através da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística. Atualmente o fundo possui exposição nas regiões Sul, e Sudeste, com ativos localizados em Minas Gerais, São Paulo Rio de Janeiro e Espírito Santo.
A nossa sugestão de compra para o VILG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição ao distrito de Extrema (MG); (ii) carteira de locatários pulverizada; e (iii) boa liquidez.
Bresco Logística FII (BRCO11)
O Bresco Logística FII é um fundo imobiliário focado em renda e gestão ativa, com o objetivo de investir em galpões logísticos que apresentem elevado padrão construtivo, além de uma localização próxima às principais regiões de consumo. Atualmente o BRCO11 possui ativos localizados nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Bahia, Paraná, Rio Grande do Sul, e Rio de Janeiro.
A nossa sugestão de compra para o BRCO11 é pautada nos seguintes pilares: (i) grande exposição ao estado de São Paulo, principal mercado consumidor do país; (ii) maior exposição a contratos atípicos; (iii) imóveis de altíssimo padrão; e (iv) maior previsibilidade de receitas.
FII RBR Properties (RBRP11)
O RBR Properties é um fundo hibrido que investe em diferentes tipos de imóveis, como lajes corporativas e galpões logísticos, em participações diretas ou indiretas (cotas de outros fundos imobiliários). Além disso, outra parte da estratégia é investir em ativos de renda fixa (CRIs e LCIs), bem como aportar uma pequena parte do patrimônio em incorporações, buscando surfar o ciclo de expansão do mercado imobiliário.
A recomendação para o RBRP11 está sustentada nos seguintes pilares: (i) carteira diversificada em vários ativos imobiliários; (ii) alocações que geram valor ao cotista; (iii) excelente gestão; (iv) flexibilidade para investir conforme o surgimento de oportunidades; e (v) boa liquidez.
BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
O BC Fund é um fundo de lajes corporativas que visa investir em edifícios de alto padrão construtivo denominados “AAA”, e localizadas nas principais regiões de negócios do Brasil. A maior parte dos ativos que compõem a carteira do fundo está localizado no estado de São Paulo, porém, o fundo ainda possui participação no Rio de Janeiro.
Acreditamos que mesmo nesse cenário de curto prazo desfavorável, o segmento de lajes corporativas atrelado à ativos premium deverá ter um bom desempenho nos próximos anos, em virtude do baixo nível de vacância dado o baixo nível de lançamentos previstos. Nossa recomendação para o BRCR11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) maior fundo de lajes corporativas da indústria; (ii) carteira diversificada; (iii) cenário de longo prazo positivo para o segmento de lajes corporativas; (iv) ótima liquidez; e (v) gestão de alto nível.
FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)
O RCRB11 é um fundo de lajes corporativas que busca adquirir escritórios de alto padrão construtivos localizados nas principais regiões de negócios dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, como Avenida Paulista, Avenida Juscelino Kubitschek e a Vila Olímpia.
A recomendação para o RCRB11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) portfólio com imóveis localizados em regiões resilientes; (ii) perspectiva positiva para o segmento de lajes corporativas; (iii) boa liquidez; e (iv) boa gestão.
CSHG Real Estate FII (HGRE11)
O CSHG Real Estate FII tem como objetivo a aquisição de ativos imobiliários de perfil corporativo prontos ou em construção, localizados nas principais regiões do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Porto Alegre) visando obter renda através da sua exploração comercial, ou para posterior alienação.
Nossa recomendação para o HGRE11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) bons ativos atrelados a contratos de longo prazo; (ii) perspectiva positiva para o segmento de lajes corporativas; (iii) excelente liquidez; e (iv) boa gestão.
Vinci Shopping Centers FII (VISC11)
O Vinci Shopping Centers FII iniciou suas atividades em fevereiro de 2014, com o objetivo de gerar renda através do investimento em shopping centers. O fundo possui uma estratégia de investimentos com foco na aquisição de ativos de grande porte, que detenham posição dominante em sua região e que permitam a realização de parcerias estratégicas com seus administradores, permitindo o acesso a diferentes modelos de gestão.
Baseamos nossa tese de investimentos nos seguintes fatores: (i) grande diversificação geográfica dos ativos que compõem o fundo; (ii) gestão alinhada com os interesses dos cotistas; e (iii) excelente liquidez.
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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