Ativos da Carteira
Carteira Recomendada
A carteira recomendada de fundos imobiliários para o mês de fevereiro é composta por doze ativos: RBRR11 (7,5%), BTCR11 (7,5%), KNCR11 (5,0%), CPTS11 (7,5%), XPLG11 (10,0%), BTLG11 (10,0%), HSLG11 (7,5%) RBRP11 (15,0%), SARE11 (10%), BRCR11 (10,0%), RCRB11 (5,0%) e HGRE11 (5,0%). Os doze fundos que compõem a carteira estão divididos entre: recebíveis (27,5%), galpões logísticos (27,5%), híbrido (25,0%) e lajes corporativas (20,0%).
Nossa carteira recomendada apresenta um dividend yield anualizado de 6,8% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,5%, enquanto as cotas destes fundos sugeridos negociam na média próximo aos seus valores patrimoniais. Em termos de liquidez, a carteira possui um volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 4,3 milhões.
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Cenário Macro
Janeiro foi marcado pela posse conturbada de Joe Biden como 46º presidente dos Estados Unidos, após a invasão ao Capitólio por apoiadores de Donald Trump durante a contagem dos votos do Colégio Eleitoral. Apesar da confusão, Biden foi empossado e assumirá o país em um momento crítico, em virtude do avanço dos casos da Covid-19 e problemas logísticos na distribuição das vacinas, bem como na recuperação econômica norte-americana pela frente. Como uma de suas primeiras medidas, o presidente eleito apresentou um pacote fiscal de US$ 1,9 trilhão de recursos para auxiliar estados e municípios e acelerar a campanha de vacinação contra o vírus. O pacote já era esperado e, agora, segue para votação no Congresso. Se por um lado os recursos darão o auxílio necessário para ajudar pequenas empresas no curto prazo, por outro, os investidores já começam a precificar uma abertura da curva longa de juros norte-americana, em virtude da maior probabilidade de pressão inflacionária nos próximos anos. Esse movimento de alta dos juros americanos pode impactar negativamente o fluxo de capitais para os países emergentes.
No Brasil, o Comitê de Política Monetária decidiu por unanimidade a manutenção da taxa Selic em 2,0% ao ano e retirou o instrumento de prescrição futura do comunicado. Apesar do Copom ter afirmado que o encerramento do forward guidance não implica aumento na taxa de juros, o mercado tem apostado na antecipação do ciclo de alta da Selic. A expectativa de nosso time de economistas é que o Banco Central, tendo em vista a necessidade de manutenção dos estímulos monetários no curto prazo, inicie o ciclo de alta em maio em 25 bps, em um movimento que poderá levar a taxa de juros para 3,75% no fim de 2021.
Do ponto de vista fiscal, a pressão para a volta do auxílio emergencial é cada vez mais forte por conta do atraso no cronograma de vacinação contra o coronavírus – vale lembrar que as médias semanais de novos casos e mortes da Covid-19 no Brasil estão em ascensão e tem registrado números piores que os de julho e agosto de 2020. Assim, a discussão agora passa a ser de onde o governo irá tirar os recursos para o pagamento das parcelas adicionais, dada a limitação dos gastos públicos, que deverá voltar à pauta assim que terminarem as eleições para a presidência da Câmara e do Senado.
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Panorama Imobiliário
Continuamos otimistas com o mercado imobiliário apesar do cenário desafiador de curto prazo, uma vez que as taxas de juros estão em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo. No curto prazo, vemos que a crise afetou principalmente as distribuições de proventos, devido a uma menor atividade da economia, mas que, dada a precificação atual dos ativos, acreditamos ser uma boa oportunidade de comprar fundos de qualidade por um preço abaixo do valor patrimonial.
Entendemos que o setor imobiliário tende a apresentar uma boa performance nos próximos anos, com valorização no valor dos ativos. Acreditamos que uma carteira diversificada (entre diferentes gestores e segmentos do mercado imobiliário) e com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos) é a melhor forma de amenizar o momento de estresse atual e ainda aproveitar para maximizar seu retorno durante a recuperação.
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Tese de Investimento
FII RBR Rendimento High Grade (RBRR11)
O RBRR11 é um fundo de recebíveis imobiliários que tem o objetivo de investir em títulos e valores mobiliários por diferentes veículos, tais como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. O diferencial do fundo é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e garantias atreladas à operação.
A tese de investimentos do RBR Rendimento High Grade está baseada nos seguintes fatores: (i) carteira diversificada; (ii) garantias robustas e localizadas em regiões premium; (iii) time de gestão de ponta com experiência no setor imobiliário; e (iv) boa liquidez.
FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)
Constituído em 2018, o fundo tem o objetivo de investir em ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). O gestor busca entregar uma rentabilidade de 100% da variação da taxa DI, através da aquisição de CRIs de devedores de excelente perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.
O BTCR11 é um fundo que busca adquirir papéis de empresas consolidadas, com foco no longo prazo e na preservação do capital investido. Sendo assim, nossa recomendação para o BTCR11 está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada; (ii) excelente gestão; (iii) garantias robustas; e (iv) devedores com bom risco de crédito.
FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
Constituído em 2012, o KNCR11 busca investir os seus recursos em preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), podendo investir também em Letras de Crédito Imobiliários (LCI). O objetivo do fundo é atingir uma rentabilidade de 100% do CDI líquido de impostos, através da aquisição de operações com devedores com bom perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.
O KNCR11 é um dos maiores fundos do segmento de recebíveis e tem como estratégia adquirir papéis de empresas consolidadas em seus setores de atuação. Sendo assim, nossa recomendação para o fundo está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada e de qualidade; (ii) excelente liquidez; e (iii) gestão especializada.
Capitânia Securities II FII (CPTS11)
O Capitânia Securities II é um fundo de recebíveis com exposição à papéis majoritariamente high grade, que também investe em cotas de fundos imobiliários, preponderantemente em fundos de CRIs. O portfólio do fundo é pulverizado conta com diversas operações estruturadas pela própria gestora do fundo, o que colabora com a diminuição do nível de risco de sua carteira.
O CPTS11 é um fundo que busca adquirir papéis majoritariamente high grade podendo investir também em cotas de outros fundos imobiliários. Sendo assim, nossa recomendação para o CPTS11 está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada; (ii) excelente gestão; (iii) garantias robustas; e (iv) devedores com bom risco de crédito.
XP Log FII (XPLG11)
O XP Log FII é um fundo que atua no segmento de galpões logísticos e industriais que teve suas atividades iniciadas em 2018. Os ativos que compõe a carteira do fundo estão distribuídos entre os estados de São Paulo, Minas Gerais, Pernambuco, Santa Catarina e Rio Grande do Sul. O fundo possui uma taxa de performance correspondente a 20% sobre o que exceder a variação do IPCA + 6,00% ao ano.
O setor de galpões logísticos foi um dos menos impactos pela pandemia do coronavírus, por conta da necessidade de distribuição de produtos nesse momento, bem como a tipicidade dos contratos de locação que, muitas vezes, apresentam clausulas rígidas em relação ao inadimplemento e a rescisão antecipada. A nossa sugestão de compra para o XP Log FII é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio pulverizado com ativos bem localizados; (ii) bons locatários; (iii) gestão experiente; e (iv) boa liquidez.
BTG Logística FII (BTLG11)
O BTG Logística FII é um fundo que tem por objetivo obter renda e ganho de capital através da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística. Atualmente o fundo possui exposição nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste – localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Ceará.
A nossa sugestão de compra para o BTLG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição à São Paulo; (ii) carteira de locatários pulverizada; (iii) grande exposição à contratos atípicos; e (iv) boa liquidez.
HSI Logística FII (HSLG11)
O HSLG11 é um fundo de galpões logísticos que visa obter renda através do investimento direto ou indireto em imóveis de perfil logístico. Esses investimentos podem ser realizados através de operações típicas de compra e venda, ou através de operações built-to-suit ou sale-leaseback.
Nossa sugestão de compra para o HSLG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado e de alto padrão; (ii) imóveis localizados em regiões metropolitanas num raio inferior a 35km da capital mais próxima; e (iii) carteira de locatários de qualidade.
FII RBR Properties (RBRP11)
O RBR Properties é um fundo hibrido que investe em diferentes tipos de imóveis, como lajes corporativas e galpões logísticos, em participações diretas ou indiretas (cotas de outros fundos imobiliários). Além disso, outra parte da estratégia é investir em ativos de renda fixa (CRIs e LCIs), bem como aportar uma pequena parte do patrimônio em incorporações, buscando surfar o ciclo de expansão do mercado imobiliário.
A recomendação para o RBRP11 está sustentada nos seguintes pilares: (i) carteira diversificada em vários ativos imobiliários; (ii) alocações que geram valor ao cotista; (iii) excelente gestão; (iv) flexibilidade para investir conforme o surgimento de oportunidades; e (v) boa liquidez.
Santander Renda de Aluguéis (SARE11)
O Santander Renda de Aluguéis tem como objetivo investir em imóveis comerciais, visando a obtenção de renda através da exploração de ativos localizados preferencialmente nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro.
Nossa sugestão de compra para o SARE11 está pautada nos seguintes fatores: (i) portfólio composto por excelentes ativos e bem localizados; (ii) contratos de locação de longo prazo; e (iii) yield atrativo e descontado em relação ao seu valor patrimonial.
BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
O BC Fund é um fundo de lajes corporativas que visa investir em edifícios de alto padrão construtivo denominados “AAA”, e localizadas nas principais regiões de negócios do Brasil. A maior parte dos ativos que compõem a carteira do fundo está localizado no estado de São Paulo, porém, o fundo ainda possui participação no Rio de Janeiro.
Acreditamos que mesmo nesse cenário de curto prazo desfavorável, o segmento de lajes corporativas atrelado à ativos premium deverá ter um bom desempenho nos próximos anos, em virtude do baixo nível de vacância dado o baixo nível de lançamentos previstos. Nossa recomendação para o BRCR11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) maior fundo de lajes corporativas da indústria; (ii) carteira diversificada; (iii) cenário de longo prazo positivo para o segmento de lajes corporativas; (iv) ótima liquidez; e (v) gestão de alto nível.
FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)
O RCRB11 é um fundo de lajes corporativas que busca adquirir escritórios de alto padrão construtivos localizados nas principais regiões de negócios dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, como Avenida Paulista, Avenida Juscelino Kubitschek e a Vila Olímpia.
A recomendação para o RCRB11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) portfólio com imóveis localizados em regiões resilientes; (ii) perspectiva positiva para o segmento de lajes corporativas; (iii) boa liquidez; e (iv) boa gestão.
CSHG Real Estate FII (HGRE11)
O CSHG Real Estate FII tem como objetivo a aquisição de ativos imobiliários de perfil corporativo prontos ou em construção, localizados nas principais regiões do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Porto Alegre) visando obter renda através da sua exploração comercial, ou para posterior alienação.
Nossa recomendação para o HGRE11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) bons ativos atrelados a contratos de longo prazo; (ii) perspectiva positiva para o segmento de lajes corporativas; (iii) excelente liquidez; e (iv) boa gestão.
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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