28/10/2021
Neutro
Preço alvo: R$31,00
Fundada em 1975, a Multiplan é uma empresa imobiliária full-service, planejando, desenvolvendo, detendo e administrando um dos maiores e melhores portfólios de ativos comerciais do país.
O conceito de shopping center da Multiplan, moldado ao longo de mais de quatro décadas de história, reúne comércio, lazer, entretenimento e serviços e busca proporcionar aos visitantes um ambiente confortável e prazeroso, criando muito mais do que centro de compras. Com a consciência de que a sociedade está sempre em evolução, a Companhia busca melhorar seus ativos ano após ano, antecipando tendências, investindo em inovação e trazendo mais conveniência, lazer e eficiência para seus clientes e lojistas.
Resultado do 3T21
O FFO de R$ 146 milhões foi 9% acima de nossa projeção (+104% a/a e -18% vs. 3T19)
A Multiplan apresentou resultados sólidos no 3T21 (acima de nossas estimativas), apresentando uma boa recuperação em relação ao 3T19. A receita líquida foi de R$ 322 milhões (-68% a/a e 2% acima de nós, enquanto “apenas” 2% abaixo do 3T19) e o EBITDA ajustado foi de R$ 216 milhões (-69% a/a; 4% acima das expectativas), colocando a margem EBITDA ajustada em 67% (+130 pontos-base acima de nossa chamada). O FFO totalizou R$ 146 milhões (+105% a/a e 18% abaixo do 3T19), 9% acima de nós, explicado por despesas com juros abaixo do esperado.
Números operacionais fortes; SSS +1,5% e SSR +28,4% vs. 3T19
Acreditamos que os números operacionais da Multiplan foram fortes em todas as áreas, com: (i) as operações do shopping voltaram ao normal (98,7% aberto durante o trimestre); (ii) SSS +1,5% vs. 3T19; (iii) SSR crescendo impressionantes 28,4% vs. 3T19; (iv) taxa de ocupação de 60bps maior t/t e estável a/a; e (iv) taxa de inadimplência líquida de 3,9% (a melhor marca desde a pandemia). Além disso, a empresa indicou que as vendas dos lojistas em outubro são ~10% maiores do que em outubro/19, pois os shoppings agora estão operando sem restrições.
34% do Golden Lake já vendido; ParkJacarepaguá 95% locado
Além dos resultados do terceiro trimestre, a Multiplan divulgou atualizações sobre seus desenvolvimentos. A empresa anunciou o lançamento da 1ª fase do Golden Lake (empreendimento multiuso na cidade de Porto Alegre, vizinho ao Barra Shopping Sul, com VGV potencial de R$ 4 bilhões e margem bruta de 38%). Essa 1ª fase vale R$ 500 milhões e já está 34% vendida. Enquanto isso, a Multiplan informou que o ParkJacarepaguá deve entrar em operação no dia 18 de novembro e já está 95% locado.
3T21 sólido, pois a recuperação é uma realidade; Neutro (14,5x P/FFO 2022E)
A Multiplan reportou sólidos resultados no terceiro trimestre em todas as áreas, com um resultado financeiro 9% acima de nossa projeção, junto com sólidas recuperações em todos os seus números operacionais (SSR +28,4% vs. 3T19 roubou a cena). O cenário macro é mais difícil agora (crescimento do PIB menor, inflação alta, juros mais altos etc.), mas acreditamos que as vendas dos shoppings devem continuar se recuperando (crescendo acima dos níveis de 2019). Mantemos nossa classificação neutra para as ações devido à sua avaliação de prêmio para seus pares (14,5x P/FFO para 2022E), mas achamos que é mais atraente agora após a queda das ações.
Faça download para conferir o relatório completo.
Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que pudessem impactar a ocupação; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) competição por ativos no mercado primário e secundário; (iv) riscos de execução na locação e desenvolvimento de novos projetos. Os riscos específicos da Multiplan seriam: (i) atrasos no pipeline de desenvolvimento; (ii) estouro de custos nos novos projetos (capex) e (iii) despesas de SG&A excessivas.
Metodologia de Valuation
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A [BRMULT] (Primário) – Nossa meta de preço projetado de 12 meses é baseada em um modelo de FCFE descontado, que pressupõe um custo nominal de capital próprio de 11,2% e crescimento na perpetuidade de 5,0%.
–
1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Neutro
Preço alvo: R$31,00
Resultado do 2T21
Ebitda abaixo de nossa expectativa, mas FFO acima com despesas com juros menores
A empresa registrou um FFO 8% acima de nossa projeção, impulsionado por despesas com juros abaixo do esperado. A receita líquida atingiu R$ 276 milhões (+7% a/a; 5% abaixo de nossa projeção) e o Ebitda ajustado foi de R$ 179 milhões (-1% a/a), 7% abaixo de nossa projeção devido margem inferior (margem Ebitda de 65% estava 100 pontos-base abaixo do que esperávamos) – Despesas de vendas, gerais e administrativas foram maiores do que modelamos, impactadas pelas despesas com stock options. O FFO foi de sólidos R$ 144 milhões (+10% a/a; 8% acima de nossa projeção), uma vez que as despesas com juros foram menores do que o esperado.
SSS “apenas” 20% abaixo do 2T19 (pré-Covid), mas SSR 12% acima do 2T19!
Os números operacionais foram sólidos em geral, mostrando que o desempenho dos shoppings tende a ser forte quando os shoppings forem reabertos. No 2T21, os shoppings permaneceram abertos por apenas 72% do horário “normal”, enquanto as vendas nas mesmas lojas caíram “apenas” 20% em relação ao período anterior à Covid (2T19). O destaque positivo foram os aluguéis, com os aluguéis mesmas lojas (SSR) crescendo 12% em relação ao 2T19, apesar de todas as restrições. A vacância ficou estável t/t (5,4% no 2T) e a taxa de inadimplência foi de apenas 5,7% no 2T21 (-530 bps t/t) – a mais baixa desde a Covid.
A recuperação é uma realidade para os shoppings; Neutro devido ao valuation (17x P/FFO 2022E)
Os resultados da Multiplan no 2T21 foram sólidos e esperamos uma reação positiva. Os shoppings têm mostrado uma tendência positiva – assim que as restrições forem suspensas, as vendas e os aluguéis respondem rapidamente, então esperamos um 2S21 forte. A Multiplan também manteve indicadores de portfólio saudáveis (por exemplo, baixos custos de vacância e ocupação). Nossa classificação Neutra baseia-se principalmente no valuation – a Multiplan tem um portfólio premium, mas valuation também é alto (acima dos pares) a 17x P/FFO 2022E.
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Multiplan Empreendimentos Imobiliarios S / A [BRMULT] (Primário) – Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que pudessem impactar a ocupação; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) competição por ativos no mercado primário e secundário; (iv) riscos de execução na locação e desenvolvimento de novos projetos. Os riscos específicos da Multiplan seriam: (i) atrasos no pipeline de desenvolvimento; (ii) estouro de custos nos novos projetos (capex) e (iii) despesas de SG&A excessivas.
Metodologia de Valuation
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A [BRMULT] (Primário) – Nossa meta de preço projetado de 12 meses é baseada em um modelo de FCFE descontado, que pressupõe um custo nominal de capital próprio de 11,2% e crescimento na perpetuidade de 5,0%.
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Neutro
Preço alvo: R$31,00
Resultado do 1T21
Os resultados trimestrais foram fracos, devido ao maior CPV e outras despesas
Os resultados do 1T21 foram abaixo do esperado: o Ebitda ficou abaixo de nossa projeção, impactado pelo fechamento de shoppings (Covid-19) e maiores despesas. A receita líquida atingiu R$ 266 milhões (queda de 18% a/a; 6% acima de nossos números), enquanto o Ebitda ajustado totalizou R$ 131 milhões (-51% a/a; 18% abaixo de nossa estimativa), com uma margem de apenas 49% (15p.p. abaixo de nossa expectativa, devido ao PDD acima do esperado e algumas despesas não recorrentes). O FFO foi de R$ 0,16/ação (-50% a/a; 16% abaixo de nossa projeção).
O SSS caiu 27% a/a e o SSR -15%, o que é esperado considerando o fechamento dos shoppings
No 1T21, a carteira da Multiplan ficou aberta por 63% do “horário normal de operação” (março foi o pior mês). No entanto, as vendas nas mesmas lojas (SSS) caíram “apenas” 27% a/a e o aluguel na mesma loja (SSR) caíram -15% a/a, o que mostra que os visitantes mantiveram seus hábitos de consumo nos shoppings (quando, é claro, eles estão abertos). Outras métricas operacionais também mostraram alguma deterioração, com taxa de vacância aumentando 330bps a/a (para 5,4%), apesar da forte atividade de locação, e uma taxa de inadimplência de 11,0% (+ 830bps a/a).
1T21 fraco; Rating Neutro (17x P/FFO 2022E)
Os resultados foram fracos por motivos óbvios: o lockdown permitiu que os shoppings ficassem abertos por apenas algumas horas no 1T21 e a Multiplan teve custos adicionais relacionados à vacância/inadimplência. Embora não descartemos totalmente os novos lockdowns (é difícil prever a evolução da Covid-19), acreditamos que uma recuperação ocorrerá (a vacinação está em andamento e as operações dos shoppings podem se normalizar em breve). Temos uma recomendação Neutra para a ação, pois acreditamos que o múltiplo 17x P/FFO 2022E já implica um grande prêmio em relação a seus pares.
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Multiplan Empreendimentos Imobiliarios S / A [BRMULT] (Primário) – Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que pudessem impactar a ocupação; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) competição por ativos no mercado primário e secundário; (iv) riscos de execução na locação e desenvolvimento de novos projetos. Os riscos específicos da Multiplan seriam: (i) atrasos no pipeline de desenvolvimento; (ii) estouro de custos nos novos projetos (capex) e (iii) despesas de SG&A excessivas.
Metodologia de Valuation
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A [BRMULT] (Primário) – Nossa meta de preço projetado de 12 meses é baseada em um modelo de FCFE descontado, que pressupõe um custo nominal de capital próprio de 11,2% e crescimento na perpetuidade de 5,0%.
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Neutro
Preço alvo: R$31,00
Resultado do 4T20
FFO de R$ 197 milhões (-1% a/a; 9% abaixo de nossa projeção) devido a maiores despesas gerais e administrativas
O resultado da Multiplan ficou abaixo de nossas estimativas, principalmente devido às maiores despesas gerais e administrativas (a Multiplan provisionou bônus para o ano todo no 4T). A receita líquida foi de R$ 302 milhões (-18% a/a; 2% abaixo da projeção do BTG), enquanto o EBITDA ajustado ficou em R$ 149 milhões (-41% a/a; 20% abaixo de nossa expectativa), com uma margem de 49%. O FFO foi de R$ 0,33/ação (queda de 1% a/a; 9% abaixo de nós), uma vez que as despesas gerais e administrativas mais altas foram parcialmente compensadas por impostos mais baixos no período (o pagamento de JSCP reduziu os impostos).
Os números operacionais melhoraram, com maior arrecadação e menor vacância
Os números operacionais do 4T foram sólidos. Apesar das vendas nas mesmas lojas (SSS) caírem 15% a/a devido à Covid-19, a Multiplan conseguiu manter os aluguéis nas mesmas lojas (-0,2% a/a), ajudada pela remoção dos descontos concedidos no 2T e 3T. A Multiplan também continuou cortando despesas de condomínio, o que elevou o custo de ocupação para 11,6% das vendas dos lojistas (estável a/a apesar dos aluguéis mais altos). A taxa de inadimplência foi de 5,8% no 4T, alta de 490 bps a/a, mas caiu 140 bps t/t, e a taxa de vacância foi de apenas 4,2% (+ 220 bps a/a, mas -50 bps t/t).
A recuperação está em andamento nos shoppings; Rating Neutro (17x P/FFO)
Embora o resultado tenha ficado abaixo de nossa projeção (FFO 9% abaixo de nossa expectativa) com a linha de despesas gerais e administrativas acima do esperado, acreditamos que os números operacionais são mais relevantes neste ponto e a Multiplan mostrou uma boa combinação: os aluguéis já subiram para os níveis de 2019, enquanto a vacância e a inadimplência começaram a cair. Em nossa opinião, esta é uma recuperação mais rápida do que a maioria esperava para os shoppings. Temos uma classificação Neutra na Multiplan, principalmente devido ao valuation relativo (17x P/FFO 2021E, um prêmio de 25% em relação à média dos pares).
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Multiplan Empreendimentos Imobiliarios S / A [BRMULT] (Primário) – Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que pudessem impactar a ocupação; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) competição por ativos no mercado primário e secundário; (iv) riscos de execução na locação e desenvolvimento de novos projetos. Os riscos específicos da Multiplan seriam: (i) atrasos no pipeline de desenvolvimento; (ii) estouro de custos nos novos projetos (capex) e (iii) despesas de SG&A excessivas.
Metodologia de Valuation
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A [BRMULT] (Primário) – Nossa meta de preço projetado de 12 meses é baseada em um modelo de FCFE descontado, que pressupõe um custo nominal de capital próprio de 11,2% e crescimento na perpetuidade de 5,0%.
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Neutro
Preço alvo: R$31,00
Vendas e aluguéis estão melhorando rapidamente
A Multiplan realizou seu Investor Day e os principais destaques foram: (i) as vendas estão se recuperando e foram 80-85% dos níveis anteriores a Covid em outubro-novembro; (ii) os aluguéis cobrados em Nov/20 atingiram 100% dos aluguéis cobrados em Nov/19, enquanto a empresa conseguiu manter os custos de ocupação sob controle; (iii) pretendem voltar a crescer com greenfields (“Park Jacarepaguá”), brownfields (“Park Shopping Barigüi” e “Diamond Mall”) e o empreendimento residencial “Golden Lake”; e (iv) a Multiplan continua focada em iniciativas digitais por meio do “Delivery Center” e do “Multi App”.
A recuperação das vendas permitiu que os aluguéis alcançassem os níveis anteriores à Covid em novembro
Com uma recuperação das vendas do shopping em outubro (queda de “apenas” 15% a/a) e novembro (-18% a/a), somado a uma redução nas despesas com fundos de promoção (eles estão cobrando dos lojistas apenas 30-40% das despesas totais), a Multiplan manteve os custos de ocupação controlados (11,4% em Nov/20 vs. 11,8% no 3T20) e os aluguéis já voltaram aos níveis pré-Covid em Nov/20. Além disso, eles acreditam que as vendas devem ter um bom desempenho em dez/20 (= menos pessoas viajando) e a ocupação deve permanecer sob controle no 1T21 (embora sazonalmente mais fraca).
Com a resiliência dos shoppings, a Multiplan pode reiniciar o “modo de crescimento”
Como as vendas dos shoppings estão se recuperando mais rapidamente e os indicadores operacionais são saudáveis, a Multiplan planeja retomar o crescimento, com: (i) “Park Jacarepaguá” a ser entregue no 4T21; (ii) as expansões do “Park Shopping Barigüi” e do “Diamond Mall” devem começar em breve; e (iii) o empreendimento residencial “Golden Lake” deve ser lançado no início de 2021. Eles também disseram que a empresa possui 17 dos seus 19 shoppings integrados ao “Delivery Center” (entrega no mesmo horário usando shoppings como centros de entrega) e continuam crescendo os downloads “Multi-App” (aplicativo da própria Multiplan).
A recuperação dos shoppings está no caminho certo; Rating Neutro puramente por conta do valuation (21x FFO)
Os shoppings melhoraram muito nos últimos meses, uma vez que as vendas / aluguéis estão se recuperando rapidamente e as empresas têm sido capazes de manter as métricas operacionais em níveis saudáveis (custos de ocupação controlados, vacância não aumentou muito etc.). A Multiplan também deve ter um bom desempenho nesse cenário, já que seu portfólio dominante e uma equipe de gestão de alto nível podem ajudar a impulsionar uma forte recuperação. O valuation parece mais caro do que seus pares, portanto, estamos rebaixando a ação para Neutro (21x P/FFO 2021E).
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Multiplan Empreendimentos Imobiliarios S / A [BRMULT] (Primário) – Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que pudessem impactar a ocupação; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) competição por ativos no mercado primário e secundário; (iv) riscos de execução na locação e desenvolvimento de novos projetos. Os riscos específicos da Multiplan seriam: (i) atrasos no pipeline de desenvolvimento; (ii) estouro de custos nos novos projetos (capex) e (iii) despesas de SG&A excessivas.
Metodologia de Valuation
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A [BRMULT] (Primário) – Nossa meta de preço projetado de 12 meses é baseada em um modelo de FCFE descontado, que pressupõe um custo nominal de capital próprio de 11,2% e crescimento na perpetuidade de 5,0%.
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Compra
Preço alvo: R$29,00
Resultado 3T20
Ebitda ajustado de R$ 704 milhões ficou 10% abaixo de nossa estimativa
Os resultados da Multiplan no 3T20 foram fracos, mas isso era altamente esperado (não é novidade que os shoppings tiveram várias restrições durante o 3T). A receita líquida foi de R$ 1,02 bilhão (+ 211% a/a e 6% abaixo de nossa projeção, impulsionada pela venda da Diamond Tower). O Ebitda ajustado atingiu R$ 704 milhões (margem de 69% ficou 300 bps abaixo de nós), uma diferença de 10% em relação a nossa análise devido a maiores despesas (R$ 15 milhões em outras despesas e R$ 22 milhões relacionados com a venda da Diamond Tower, que não esperávamos). O FFO (que exclui a venda única da Diamond Tower) foi de R$ 45 milhões (queda de 75% a/a).
As vendas dos inquilinos caíram 42% a/a no 3T (queda de 19% em outubro); Vacância em + 100bps t/t
Uma vez que muitos lojistas não abriram durante parte do 3T, a Multiplan não divulgou nenhuma métrica “Mesma loja”. Dito isso, as vendas dos inquilinos caíram 41,6% a/a (exatamente o que esperávamos), enquanto os aluguéis totais caíram 43,8% a/a. Apesar dos números fracos (embora esperados) do 3T20, destacamos que os aluguéis/m² estão se recuperando a cada mês (de uma queda de ~70% a/a em julho, eles caíram “apenas” ~15% em outubro), conforme o horário de abertura dos shoppings estão se normalizando. Ainda, a vacância aumentou 100 bps t/t (para 4,7%) e a taxa de inadimplência foi de 7,2% no 3T (+ 660 bps a/a, mas -910 bps t/t).
O 3T20 foi fraco, mas a recuperação está em andamento; Classificação de Compra (15x P/FFO 2021E)
Os resultados foram fracos: (i) linha de receita e margens sofrendo com o surto da Covid-19 e (ii) indicadores operacionais ainda muito abaixo dos níveis históricos da Multiplan (maior inadimplência e vacância). Posto isto, também vimos alguns sinais positivos: (i) a taxa de vacância não aumentou muito; (ii) a inadimplência está sob controle; e (iii) as vendas e aluguéis dos lojistas estão se recuperando a cada mês (de -70% em julho para -15% em outubro). Acreditamos que o momento do setor é difícil, mas está se “normalizando” à medida que os shoppings ficam abertos por períodos mais longos. Temos uma Compra, principalmente por motivos de valuation (15x P/FFO 2021E).
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Multiplan Empreendimentos Imobiliarios S / A [BRMULT] (Primário) – Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que pudessem impactar a ocupação; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) competição por ativos no mercado primário e secundário; (iv) riscos de execução na locação e desenvolvimento de novos projetos. Os riscos específicos da Multiplan seriam: (i) atrasos no pipeline de desenvolvimento; (ii) estouro de custos nos novos projetos (capex) e (iii) despesas de SG&A excessivas.
Metodologia de Valuation
Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A [BRMULT] (Primário) – Nossa meta de preço projetado de 12 meses é baseada em um modelo de FCFE descontado, que pressupõe um custo nominal de capital próprio de 11,7% e crescimento na perpetuidade de 5,6%.
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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ATLAS INVEST AGENTE AUTONOMO DE INVESTIMENTOS, inscrita sob o CNPJ nº 10.238.123/0001-19 é uma empresa de assessoria de investimento devidamente registrada na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), na forma da Resolução CVM 178. Atuando no mercado financeiro como preposto do Banco BTG Pactual S/A, o que pode ser verificado através do site da ANCORD (https://www.ancord.org.br/
Na forma da legislação da CVM, o assessor de investimento não pode administrar ou gerir o patrimônio de investidores, pois é um preposto do intermediário e depende da autorização prévia do cliente para realizar operações no mercado financeiro. Na realização de operações com derivativos existe a possibilidade de significativas perdas patrimoniais, inclusive superiores aos valores investidos. A assessoria pode exercer outras atividades relacionadas ao mercado financeiro, de capitais, securitário e de previdência e capitalização, que podem ou não ser em parceria com o BTG Pactual ou demais instituições, e que podem ou não ser realizadas pela mesma pessoa jurídica da assessoria.
Especificamente quanto a atividades de gestão, consultoria e análise de valores mobiliários, estas podem vir a ser desempenhadas por empresas do grupo e nunca pela própria assessoria de investimentos, considerando que são atividades conflitantes e que exigem segregação. O investimento em ações é um investimento de risco e rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. Para reclamações, favor contatar a Ouvidoria do Banco BTG Pactual S/A no telefone nº 0800-722-0048. Para acessar nossa lista de sócios clique aqui: https://www.sejabtg.com/
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