10/11/2021
Compra
Preço alvo: R$20,00
A Mitre Realty é uma incorporadora residencial de média / alta renda com operações na cidade de São Paulo. A Mitre é controlada e dirigida por Fabricio Mitre (CEO), que assumiu a empresa de sua família em 2008 e desenvolveu um plano de negócios totalmente novo: (i) profissionalização e formação de uma nova equipe de gestão via modelo de parceria; (ii) desenvolvimento de dois produtos distintos, um no segmento de média renda (Raízes) e outro no segmento de média / alta renda (Haus); e (iii) parcerias financeiras para aquisição de terrenos. Mitre fez seu IPO em fevereiro de 2020 para fortalecer o balanço patrimonial para adquirir terrenos e expandir as operações.
Resultado 3T21
LPA de R$ 0,04/ação estava em linha conosco; ROE de 2%
Os resultados do 3T21 estiveram amplamente em linha com as nossas expectativas em geral. A receita líquida ficou em R$ 154 milhões (+7% a/a; 1% abaixo de nós), enquanto a margem bruta foi de sólidos 38% (+130 bps a/a; 150 bps acima de nossa chamada). O Ebitda ajustado atingiu R$ 16 milhões e o lucro líquido foi de R$ 5 milhões (-79% a/a; em linha conosco), impactado por uma perda não operacional de R$ 11 milhões em um swap de retorno total (ou seja, exposição ao preço das ações da Mitre, que caiu no 3º trimestre). Consequentemente, o ROE foi de 2% (em linha com nossa estimativa).
Consumo de caixa de R$ 159 milhões, devido à aquisição de terrenos; sólida posição de “caixa líquido”
Durante o trimestre, a Mitre apresentou consumo de caixa de R$ 159 milhões (acima de nossa expectativa de consumo de caixa de R$ 120 milhões), uma vez que a empresa incorreu em maiores desembolsos com a compra de terrenos. Apesar do fluxo de caixa negativo no 3T21, a Mitre mantém uma posição de “caixa líquido” muito forte de R$ 295 milhões, o que representa cerca de 30% do seu valor contábil. Acreditamos que a Mitre deve continuar aplicando esse caixa para financiar mais o crescimento (aquisição de terrenos e construção de empreendimentos lançados recentemente).
Dividendos + extensão do swap; mais lançamentos no quarto trimestre
Além dos resultados do 3T21, a Mitre anunciou que: (i) distribuirá R$ 12 milhões em dividendos (R$ 0,12/ação) em nov/25, representando um dividend yield de 1,8%; e (ii) a companhia irá estender seu swap de retorno total por mais 18 meses (a Mitre estará então “comprada” em suas ações e “vendida” em CDI), o que reforça que a administração continua otimista quanto ao desempenho futuro das ações. A Mitre também anunciou que lançou dois empreendimentos em outubro no valor de R$ 369 milhões e que esses empreendimentos já estão cerca de 25% vendidos, em média.
3T21 em linha; Classificação de compra (0,7x P/VP)
Acreditamos que os resultados foram decentes, uma vez que as receitas continuaram crescendo e as margens são saudáveis (sem mencionar que o lucro líquido poderia ter sido muito maior se não fosse pelo impacto do swap de retorno total nos resultados financeiros). Mais importante, acreditamos que a Mitre tem cumprido seus planos de IPO e as ações parecem excessivamente descontadas a 0,7x P/VP, principalmente devido ao fato de que sua posição de “caixa líquido” representa 41% de seu valor de mercado. Assim, reafirmamos nossa classificação de Compra sobre as ações.
Mitre Realty Empreendimentos e Participações S.A. [BRMTRE] (Primário) – Os riscos para o setor incluem: 1) alto grau de sensibilidade às condições macroeconômicas brasileiras, especialmente taxas de juros e disponibilidade geral de financiamento imobiliário; 2) mudanças no ambiente regulatório; e 3) gestão de um longo ciclo de capital de giro. Os riscos para a Mitre incluem: 1) concentração no mercado de renda média / alta de SP; 2) riscos de execução em crescentes lançamentos e canteiros de obras; e 3) liquidez das ações.
Metodologia de Valuation
Mitre Realty Empreendimentos e Participações SA [BRMTRE] (Primário) – Nossa meta de preço a termo de 12 meses é baseada em uma estrutura de TIR de Modelo de Desconto de Dividendos (DDM) de 3 anos, na qual consideramos não apenas um múltiplo de saída normalizado (P / TBV, atribuído através do Modelo de Crescimento Gordon de 1 estágio), mas também o carrego de médio prazo (ou seja, pagamento de dividendos e/ou crescimento TBV por ação).
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
19 Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias não coordenaram oferta pública de ativos da companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Compra
Preço alvo: R$16,00
Vendas líquidas de R$ 283 milhões (+ 34% a/a), com forte velocidade de vendas de 39%
A Mitre apresentou fortes lançamentos e vendas no 4T20. As vendas líquidas totalizaram R$ 283 milhões (alta de 34% a/a; 11% acima de nossas estimativas), com excelente desempenho de vendas dos lançamentos do 4T (56% já vendido no trimestre) e sólidas vendas de estoque (embora a Mitre tenha poucas unidades no estoque). Em todo o ano de 2020, as vendas da Mitre aumentaram 32% a/a, com a empresa superando nossas expectativas do período do IPO.
Lançamentos somaram R$ 464 milhões (+ 46% a/a)
A Mitre lançou quatro empreendimentos no 4T20, com VGV combinado de R$ 464 milhões (+ 46% a/a; em linha com nossa estimativa), sendo três empreendimentos no segmento de alta renda (Haus) e um no nicho de média renda (Raízes): (i) “Haus Mitre Platô Ipiranga” (69% vendido); (ii) “Residências Haus Mitre” (53% vendidas); (iii) “Haus Mitre Ibirapuera” (33%); e (iv) “Raízes VM” (56%). Apesar da Covid-19, a Mitre aumentou os lançamentos em 56% a/a em 2020.
Entregando muito; Classificação de Compra (1,74x P / TBV)
Os resultados da Mitre foram sólidos em todas as áreas, já que a empresa conseguiu sustentar vendas muito sólidas enquanto crescia muito os lançamentos. Em nossa opinião, a Mitre vem cumprindo seu plano de crescimento com grande sucesso (mesmo em um ritmo mais rápido do que imaginávamos na época do IPO), o que significa que vemos algum potencial de valorização em relação às nossas estimativas. Reiteramos nossa classificação de Compra sobre as ações, negociando a 1,74x P / TBV.
Mitre Realty Empreendimentos e Participações S.A. [BRMTRE] (Primário) – Os riscos para o setor incluem: 1) alto grau de sensibilidade às condições macroeconômicas brasileiras, especialmente taxas de juros e disponibilidade geral de financiamento imobiliário; 2) mudanças no ambiente regulatório; e 3) gestão de um longo ciclo de capital de giro. Os riscos para a Mitre incluem: 1) concentração no mercado de renda média / alta de SP; 2) riscos de execução em crescentes lançamentos e canteiros de obras; e 3) liquidez das ações.
Metodologia de Valuation
Mitre Realty Empreendimentos e Participações SA [BRMTRE] (Primário) – Nossa meta de preço a termo de 12 meses é baseada em uma estrutura de TIR de Modelo de Desconto de Dividendos (DDM) de 3 anos, na qual consideramos não apenas um múltiplo de saída normalizado (P / TBV, atribuído através do Modelo de Crescimento Gordon de 1 estágio), mas também o carrego de médio prazo (ou seja, pagamento de dividendos e/ou crescimento TBV por ação).
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
19 Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias não coordenaram oferta pública de ativos da companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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