Propriedades

LOGG3

LOG Commercial Properties

28/10/2021

Avaliação

Compra

Preço alvo: R$44,00

Resumo

A LOG Commercial Properties foi criada em 2007, como subsidiária de sua controladora MRV (incorporadora listada – MRVE3), para desenvolver e locar galpões (parques industriais/logísticos, centros de distribuição, etc.) e strip malls. A empresa possui um modelo totalmente integrado (localiza o terreno, constrói, arrenda e administra todos os seus imóveis) e sua principal fonte de faturamento é a receita de aluguel de seus imóveis. Em 2011, o Starwood Capital Group tornou-se um parceiro por meio de capitalização primária. Em 2018, a LOG CP foi cindida da MRV e passou a ser uma empresa segregada listada no Ibovespa (Novo Mercado), com o ticker LOGG3.

Tese de Investimento

Resultado 3T21

O FFO foi de R$ 31 milhões (+31% a/a), 31% acima de nossa estimativa

A LOG relatou resultados sólidos no 3T21. A receita líquida totalizou R$ 37 milhões (+2% a/a; 4% abaixo de nossas estimativas) e o EBITDA ajustado foi de R$ 27 milhões (-1% a/a; 5% abaixo de nós), com sólida margem de 72%. O FFO somou R$ 31 milhões (+31% a/a), 31% acima de nossa projeção, explicado por receitas financeiras acima do esperado. O resultado final foi de LPA de R$0,94/ação (+44% a/a), refletindo o valor justo das propriedades da empresa.

Locação sólida alugada com baixa vacância de 4,4% apesar da entrega de 114.200m²

A LOG conseguiu manter uma sólida atividade de locação, tendo locado 665,2 mil m² durante os 9M21 e encerrado o 3T21 com uma taxa de vacância de apenas 4,4% para seus imóveis logísticos, apesar da entrega de quatro empreendimentos com 114,2 mil m² de ABL total (72% de participação) que estavam 85% pré-alugado. Enquanto isso, a empresa anunciou mais dois contratos built-to-suit com um player de e-commerce totalizando 107,1 mil m² de ABL.

Bons resultados do 3T21; forte crescimento + bom valuation = classificação de compra

Os resultados do 3T21 foram sólidos, com a LOG mantendo alta ocupação em suas propriedades e entregando novos empreendimentos com fortes pré-locações. Apesar do ambiente macro mais difícil (por exemplo, taxas de juros mais altas, atividade econômica mais fraca), mantemos nossa visão positiva sobre a LOG, pois ela deve crescer muito por conta da forte demanda por galpões (impulsionada pelo e-commerce), por isso nossa classificação de compra sobre as ações (negociação a uma TIR real de 10%).

Declaração de Risco

Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que poderiam impactar a demanda por espaço; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) um excesso de oferta de espaço para locação que pode aumentar as taxas de vacância. Os riscos específicos às ações da LOG seriam: (i) arrendamento de projetos greenfield; (ii) rescisão antecipada de seus contratos existentes que poderiam aumentar a vacância; (iii) estouros de custo e atrasos na construção do pipeline; (iv) falta de disciplina de capital nos investimentos; e (v) pouca liquidez das ações.

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