19/11/2021
Avaliação
Compra
Preço alvo: R$35,00
Resumo
Os acionistas controladores da HBR são a família Boreinstein (mais de 30 anos de experiência no mercado imobiliário) e a Dynamo (uma das administradoras de ativos mais conceituadas do Brasil com aproximadamente R$ 20 bilhões sob administração). A empresa foi fundada em 2012 e possui: (i) escritórios AAA, (ii) shopping centers, (iii) strip centers e (iv) imóveis industriais. A HBR possui um grande pipeline de novos empreendimentos, que inclui (i) ~87.000 m² de ABL de strip malls, “ComVem” (principalmente na modalidade “fachada ativa” em São Paulo); (ii) quatro escritórios corporativos AAA compreendendo ~142.000 m² em São Paulo; e ~15.000 m² de hotéis. A HBR tem como objetivo ampliar seus negócios ComVem em função do crescimento dos lançamentos imobiliários em São Paulo e surfar na recuperação do mercado de escritórios de SP.
Tese de Investimento
Resultado 3T21
O FFO foi de -R$ 9 milhões, melhor do que nossa estimativa de -R$ 17 milhões
A HBR reportou resultados suaves no 3T21, em linha com nossas expectativas. A receita líquida totalizou R$ 26 milhões (+32% a/a; 2% acima de nossa projeção) e o EBITDA ajustado foi de R$ 14 milhões (+51% a/a), acima de nossa estimativa de R$ 9 milhões, explicado por despesas de SG&A abaixo do esperado durante o trimestre, enquanto a margem EBITDA ajustada foi de 53,4% (+670 pontos base a/a). O FFO foi negativo em R$ 9 milhões (melhor do que nossa projeção de -R$ 17 milhões) e a HBR registrou um prejuízo líquido de R$ 0,05/ação.
Vendas e NOI da ComVem crescem 36% e 30% a/a, respectivamente; aquisição de 4 lotes de terreno
No 3T21, o negócio de centro de conveniência da HBR (“ComVem”) teve um bom desempenho, pois (i) as vendas cresceram 36% a/a; (ii) o NOI aumentou 30% a/a; e (iii) a vacância foi de 14,5% (-190 bps t/t; -380 bps a/a), impulsionada pela boa atividade de locação. Além disso, a HBR adquiriu mais 4 terrenos para centros de conveniência da marca ComVem por aproximadamente R$ 40 milhões – esses centros têm 12.426m² de ABL, sendo 3 na cidade de SP (“Pamplona”, “França Pinto” e “Itacolomi”) e o outra fica na região metropolitana de SP (“Osasco”).
Vendas de shopping +34% a/a; a construção de hotéis continua
Com restrições muito menores às operações dos shoppings, a HBR apresentou uma boa recuperação em seus shoppings no 3T21: (i) as vendas cresceram 34% a/a e voltaram aos níveis anteriores à Covid, parcialmente explicado pelo crescimento das vendas de 18% vs. 3T19 em Patteo Olinda; (ii) NOI aumentou 50% a/a em menores descontos e despesas com PDD; e (iii) a taxa de vacância foi de 8,3% (-70 bps t/t; -180 bps a/a). Enquanto isso, a HBR manteve sua torre de escritórios AAA 100% ocupada e deu continuidade às obras de construção de seus hotéis (Hilton Garden Inn e Hotel W SP).
Resultados do 3T21 sem surpresas; forte crescimento + valuation atrativo = Comprar
Os resultados da HBR no 3T21 estiveram em linha com nossas expectativas – o prejuízo líquido foi um pouco melhor do que nossa expectativa e os números operacionais melhoraram (principalmente no segmento de shoppings, uma vez que as restrições foram suspensas durante o terceiro trimestre). A recente performance ruim das ações foi impulsionada principalmente por taxas de juros mais altas (já que o fluxo de caixa do HBR tem “duration longa”). No entanto, mantemos nossa classificação de Compra sobre as ações, pois acreditamos que a HBR tem forte potencial de crescimento (via ComVem) e o valuation parece muito atraente (negociando a uma TIR real de 14%).
Declaração de Risco
Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que poderiam impactar a demanda por espaço; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) um excesso de oferta de espaço para locação que pode aumentar as taxas de vacância. Os riscos específicos às ações da HBR seriam: (i) arrendamento de projetos greenfield (formatos de varejo e escritórios); (ii) rescisão antecipada de seus contratos existentes que poderiam aumentar a vacância; (iii) estouros de custo e atrasos na construção do pipeline; (iv) falta de disciplina de capital nos investimentos; e (v) pouca liquidez das ações.
Histórico
31/08/2021
Avaliação
Compra
Preço alvo: R$35,00
Tese de Investimento
Resultado 2T21
O resultado final foi FFO negativo de R$ 18 milhões (conforme esperado)
A HBR reportou resultados fracos no 2T21, em linha conosco, uma vez que os shoppings ainda foram impactados por restrições no trimestre devido à Covid-19. A receita líquida foi de R$ 22 milhões (+9% a/a; 9% acima de nossa previsão) e o Ebitda totalizou R$ 7 milhões (-33% a/a; 40% abaixo de nós) com despesas acima do esperado, explicado por aumentos nos custos de pessoal para apoiar o plano de crescimento da empresa. O resultado final foi FFO negativo de R$ 18 milhões (tínhamos um prejuízo de R$ 16 milhões) e o LPA foi de -R$ 0,18/ação.
Resultados mistos na ComVem; HBR comprou 3 novos terrenos para centros ComVem
A ComVem teve resultados mistos, já que as vendas cresceram 20% a/a e a taxa de ocupação melhorou para 84% (+260bps a/a), mas o NOI caiu 22% a/a. Mais importante, a HBR anunciou: (i) comprou 3 terrenos para desenvolver centros ComVem com 6.000m² de ABL (investimento de R$ 60 milhões); (ii) divulgou negociações para desenvolver dois projetos adicionais da ComVem (6.500m² de ABL e capex de R$ 56 milhões); e (iii) está em negociação para aquisição de 3 centros (já construídos) com 9.600m² de ABL (investimento de R$ 70 milhões).
O escritório AAA manteve um desempenho resiliente; shoppings impactados pela Covid-19
O escritório AAA da HBR foi resiliente no trimestre, com uma taxa de ocupação de 100% e NOI crescendo 35% a/a (principalmente no repasse da alta inflação do IGP-M para os aluguéis). Os shoppings foram impactados por restrições relacionadas à Covid-19 (shoppings foram fechados em parte de abril), com NOI caindo 11% a/a (com descontos ainda altos), mas em maio e junho as vendas estavam quase de volta aos níveis normalizados e taxa de ocupação foi de 91% (+310 bps a/a). A HBR manteve as taxas de ocupação de seus ativos oportunistas e cresceu NOI 20% a/a.
2T21 fraco; Compra com bom crescimento + valuation atraente (13,6% TIR real)
No geral, os resultados da HBR no 2T21 foram fracos, mas conforme esperado por nós, o que significa que não acreditamos que deva ser um gatilho para a ação. Do lado positivo, a HBR anunciou mais projetos (empreendimentos + M&A) e parcerias (construtoras e varejistas) para seus centros ComVem, reforçando que a empresa está no caminho certo para o crescimento desse negócio. Mantemos nossa classificação de compra para as ações, com base nas perspectivas de forte crescimento e negociando a um valuation atrativo com TIR real de 13,6% sobre o patrimônio líquido.
Declaração de Risco
Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que poderiam impactar a demanda por espaço; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) um excesso de oferta de espaço para locação que pode aumentar as taxas de vacância. Os riscos específicos às ações da HBR seriam: (i) arrendamento de projetos greenfield (formatos de varejo e escritórios); (ii) rescisão antecipada de seus contratos existentes que poderiam aumentar a vacância; (iii) estouros de custo e atrasos na construção do pipeline; (iv) falta de disciplina de capital nos investimentos; e (v) pouca liquidez das ações.
Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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