11/11/2021
Neutro
Preço alvo: R$14,50
A Even é a maior incorporadora e construtora imobiliária da região metropolitana de São Paulo, segundo a EMBRAESP. A empresa também atua nas regiões metropolitanas de RJ, MG e RS, com foco em empreendimentos residenciais nos segmentos médio, médio-alto e alto padrão, além de empreendimentos comerciais. As operações da Even são verticalmente orientadas, desde a prospecção de lotes, desenvolvimento de propriedades e atividades de corretagem até a construção do projeto e financiamento para compradores de casas, com uma estratégia de ciclo enxuto que visa maximizar o giro de ativos. Fundada como uma empresa familiar, a Even agora é uma corporação com uma base acionária dispersa e seu maior acionista é a investidora de private equity Nova Milano.
Resultado do 3T21
LPA de R$ 0,25 (+27% a/a) foi exatamente o que estimamos; ROE de 12%
O lucro líquido da Even estava em linha com o nosso, uma vez que receitas mais fortes foram compensadas por maiores despesas com SG&A. A receita líquida ficou em R$ 526 milhões (+21% a/a; 17% acima de nossa chamada), enquanto o lucro bruto foi de R$ 158 milhões (+19% a/a; 17% acima de nós), com margem de 30% (estável a/a; em linha conosco). O Ebitda ajustado foi de R$ 69 milhões (em linha conosco), pois o SG&A ficou acima de nossas estimativas e o LPA foi de R$ 0,25 (+27% a/a), exatamente o que projetamos. O ROE anualizado atingiu 12% no 3T21.
Consumo de caixa de R$ 82 milhões devido à compra de terrenos; balanço forte
No 3T21, a empresa registrou consumo de caixa de R$ 82 milhões (exatamente o que antecipávamos), principalmente devido aos desembolsos com compra de terrenos, e a arrecadação também foi um pouco menor em R$ 360 milhões (queda de 22% a/a), levando os recebíveis a aumento de R$ 118 milhões t/t. Apesar da queima de caixa, a Even mantém uma forte posição de “caixa líquido” de ~R$ 762 milhões (cerca de 30% do patrimônio líquido).
O 3T21 ficou em linha com as expectativas; Classificação Neutra (6x P/L 2022E)
Os resultados da Even ficaram em linha com nossas estimativas (ROE de 12% estava dentro do esperado), uma vez que receitas acima do esperado foram compensadas por maiores despesas com SG&A. Portanto, esperamos uma reação neutra do mercado aos resultados trimestrais. Temos um rating Neutro para Even, mas acreditamos que a ação parece mais atraente agora (negociando a 6x P/L 2022E), principalmente à luz de seu balanço patrimonial forte. Planejamos atualizar nossos números em breve.
Even Construtora e Incorporadora SA [BREVEN] (Primário) – Os riscos para o setor incluem: 1) alto grau de sensibilidade às condições macroeconômicas brasileiras, especialmente taxas de juros e disponibilidade geral de financiamento imobiliário; 2) mudanças no ambiente regulatório; e 3) gestão de um longo ciclo de capital de giro.
Metodologia de Valuation
Even Construtora e Incorporadora SA [BREVEN] (Primária) – Nossa preço-alvo projetado de 12 meses é baseado em uma estrutura de TIR do Modelo de Desconto de Dividendos (DDM) de 3 anos , na qual consideramos não apenas um múltiplo de saída normalizado (P / TBV , atribuído por meio do Modelo de Crescimento Gordon de 1 estágio), mas também o carryover de médio prazo (ou seja, pagamentos de dividendos e / ou crescimento TBV por ação ).
–
1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
10 Banco BTG Pactual S.A. e/ou uma de suas afiliadas atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Neutro
Preço alvo: R$14,50
Resultado do 4T20
Prejuízo de R$ 89 milhões devido à venda de ativos para um FII, conforme esperado
O resultado do 4T da Even veio em linha com a nossa projeção, com o principal fator sendo um grande prejuízo na venda de ativos no Rio para um FII (aumentou o FCF, mas deteriorou o resultado, uma vez que a venda foi abaixo do valor contábil). A receita líquida ficou em R$ 455 milhões (-5% a/a; 9% abaixo do esperado) e a margem bruta foi de 38% (+ 900 bps a/a; 340 bps acima de nossa estimativa). No final das contas, a Even registrou prejuízo líquido de R$ 89 milhões (esperávamos um prejuízo de R$ 98 milhões), reduzindo 5% do valor patrimonial.
Grande geração de caixa de R$ 447 milhões (já divulgado)
A Even registrou forte geração de FCF de R$ 447 milhões no trimestre, impulsionado, principalmente, por eventos pontuais (venda de estoque no Rio para um FII e venda do hotel Fasano em SP). Diante disso, destacamos que a geração recorrente de caixa também foi sólida, impulsionada por R$ 499 milhões em recebimentos de unidades concluídas ou em construção. A empresa encerrou o ano com caixa líquido de R$ 836 milhões (40% do equity value).
4T20 quase sem intercorrências; Neutro (1,3x P/TBV)
O 4T veio em linha com nossas estimativas: a geração maciça de FCF já havia sido divulgada e um grande prejuízo também era esperado (ambos por conta das vendas de ativos para um FII). Negociando a 1,3x P/TBV, temos uma classificação Neutra na Even, pois acreditamos que outros nomes oferecem um melhor risco/retorno. Dito isso, achamos que a empresa fez um ótimo trabalho ao monetizar seus recebíveis/estoques no ano passado.
Even Construtora e Incorporadora SA [BREVEN] (Primário) – Os riscos para o setor incluem: 1) alto grau de sensibilidade às condições macroeconômicas brasileiras, especialmente taxas de juros e disponibilidade geral de financiamento imobiliário; 2) mudanças no ambiente regulatório; e 3) gestão de um longo ciclo de capital de giro.
Metodologia de Valuation
Even Construtora e Incorporadora SA [BREVEN] (Primária) – Nossa preço-alvo projetado de 12 meses é baseado em uma estrutura de TIR do Modelo de Desconto de Dividendos (DDM) de 3 anos , na qual consideramos não apenas um múltiplo de saída normalizado (P / TBV , atribuído por meio do Modelo de Crescimento Gordon de 1 estágio), mas também o carryover de médio prazo (ou seja, pagamentos de dividendos e / ou crescimento TBV por ação ).
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
10 Banco BTG Pactual S.A. e/ou uma de suas afiliadas atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Compra
Preço alvo: R$12,00
Even (EVEN3): Números operacionais suaves, mas grande fluxo de caixa no 4T20
As vendas líquidas foram de R$ 402 milhões (-33% a/a), para uma moderada relação de vendas sobre oferta de 15%
A Even apresentou resultados mistos no 4T20, pois os lançamentos / vendas ficaram abaixo do esperado, mas o FCF foi muito forte. As vendas líquidas totalizaram R$ 402 milhões (-33% a/a; 8% abaixo de nossa estimativa), distribuídas da seguinte forma: (i) as vendas dos lançamentos do 4T foram de R$ 174 milhões (36% vendidos); e (ii) R$ 228 milhões na venda de estoques. Consequentemente, a relação de vendas sobre oferta foi de moderados 15% (versus 20% no 3T20 e 23% no 4T19).
Lançamentos de R$ 482 milhões (-40% a/a); forte FCF de R$ 467 milhões no 4T (yield de 20%)
No 4T20, a Even lançou três empreendimentos que totalizaram R$ 482 milhões (queda de 40% a/a; 20% abaixo da nossa estimativa): dois em São Paulo e um em Porto Alegre (via Melnick). Além disso, a Even registrou uma geração de caixa maciça de R$ 467 milhões (20% de FCF yield), impulsionada pela arrecadação de R$ 231 milhões da venda de estoques no Rio para um fundo de investimento imobiliário (“FII ERCR11”).
Números operacionais suaves compensados por forte FCF; Compra (1,42x P / TBV)
Os resultados trimestrais foram mistos: lançamentos / vendas foram suaves, mas a geração de FCF foi um robusto yield de 20% (apesar de ser ajudado por um item pontual, acreditamos que o fluxo de caixa “recorrente” também foi muito sólido). Acreditamos que a Even poderá distribuir grandes dividendos com base na forte geração de caixa no 4T20 e na venda do “Hotel Fasano” no 1T21. Temos uma classificação de Compra para a ação, que está sendo negociada a 1,42x P / TBV.
Even Construtora e Incorporadora SA [BREVEN] (Primário) – Os riscos para o setor incluem: 1) alto grau de sensibilidade às condições macroeconômicas brasileiras, especialmente taxas de juros e disponibilidade geral de financiamento imobiliário; 2) mudanças no ambiente regulatório; e 3) gestão de um longo ciclo de capital de giro.
Metodologia de Valuation
Even Construtora e Incorporadora SA [BREVEN] (Primária) – Nossa preço-alvo projetado de 12 meses é baseado em uma estrutura de TIR do Modelo de Desconto de Dividendos (DDM) de 3 anos , na qual consideramos não apenas um múltiplo de saída normalizado (P / TBV , atribuído por meio do Modelo de Crescimento Gordon de 1 estágio), mas também o carryover de médio prazo (ou seja, pagamentos de dividendos e / ou crescimento TBV por ação ).
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
10 Banco BTG Pactual S.A. e/ou uma de suas afiliadas atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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