31/08/2021
Compra
Preço alvo: R$20,00
A SYN (anteriormente conhecido como CCP) foi constituída em 2007 como uma cisão da Cyrela Brazil Realty (renomada construtora residencial), que transferiu seu portfólio de imóveis (para fins de locação), bem como os serviços de administração de imóveis para a CCP (Cyrela Commercial Properties). Por meio de uma reestruturação societária, através da qual adquiriu a Leonis, a SYN incorporou algumas participações minoritárias em alguns dos seus imóveis e concluiu o IPO em 2007.
Resultado 2T21
FFO de R$ 0,11/ação (+56% a/a) em linha conosco
SYN (anteriormente conhecido como CCP) relatou resultados suaves (embora esperados) do 2T21. A receita líquida ficou em R$ 77 milhões (+21% a/a; 9% abaixo de nossas projeções), principalmente devido à ocupação abaixo do esperado no segmento de escritórios. O Ebitda ajustado totalizou R$ 46 milhões (+76% a/a; 5% abaixo de nossa projeção), com margem de 60% (300 pontos-base acima da nossa expectativa, já que as despesas com vendas, gerais e administrativas ficaram abaixo do esperado). O FFO totalizou R$ 17 milhões (+50% a/a; em linha com nossas estimativas), explicado pelos menores impostos pagos no segundo trimestre.
A vacância de escritórios foi maior (mas deve cair em breve); shoppings se recuperando desde Covid
No segmento de escritórios, a vacância aumentou 420 bps t/t (para 29,0% no 2T21), porém a empresa sinalizou que alugou 100% do JK Towers e do Faria Lima Financial Center no 3T21 (portanto, a vacância deve diminuir, ajudada por escritórios AAA). No espaço dos shoppings, o portfólio da SYN se recuperou (embora em um ritmo mais lento do que seus pares, uma vez que alguns ativos foram fechados durante grande parte do 2T). Consequentemente, as vendas dos shoppings caíram 45% a/a (para R$ 441 milhões no 2T21) e a vacância aumentou 210 pontos-base a/a (para 8,5% no 2T).
2T foi suave, mas a tendência é positiva; Classificação de compra (12x P/FFO 2022E)
Os resultados trimestrais foram fracos, entretanto, acreditamos que isso era altamente esperado pelo mercado (os resultados estavam em linha conosco e é amplamente conhecido que os shoppings estiveram fechados durante grande parte do 2T). Acreditamos que a SYN possui um grande portfólio de escritórios AAA em São Paulo (defensivos em qualquer cenário), enquanto seus shoppings vêm se recuperando bastante (embora em um ritmo mais lento). Mantemos nossa classificação de compra sobre as ações, já que o valuation parece atrativo em 12x P/FFO 2022E.
Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que poderiam impactar a demanda por espaço; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) um excesso de oferta de espaço para aluguel que poderia aumentar as taxas de vacância; Os riscos específicos às ações da SYN seriam: (i) arrendamento de projetos greenfield; (ii) estouros de custo e atrasos na construção do pipeline; (iii) falta de disciplina de capital nos investimentos no negócio de shopping centers (iv) pouca liquidez das ações.
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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