05/11/2021
Compra
Preço alvo: R$15,00
A BR Properties S.A. é uma das principais empresas de investimento em imóveis comerciais de renda do Brasil. A Companhia tem como foco a aquisição, locação, administração, incorporação e venda de imóveis comerciais, especialmente imóveis qualificados como Escritórios, Galpões Industriais e de Varejo, localizados nas principais regiões metropolitanas do Brasil, como São Paulo e Rio de Janeiro. O objetivo da BR Properties é adquirir imóveis comerciais estrategicamente localizados, entendidos como de forte potencial de rentabilidade e valorização, e auferir receitas de locação por meio de administração proativa e dinâmica, voltada a adicionar valor aos imóveis de propriedade da Companhia, o que implica investimentos em melhorias, expansão com aumento de área locável e redução de custos de ocupação.
Resultado do 3T21
FFO de R$ 18 milhões (-60% a/a) ficou amplamente em linha com nossas projeções
A BR Properties reportou resultados fracos no 3T21, mas em linha com nossas estimativas. A receita líquida totalizou R$ 84 milhões (+6% a/a; correspondendo às nossas projeções), enquanto o Ebitda ajustado foi de R$ 56 milhões (estável ano/ano; 4% abaixo de nossa chamada), com margem operacional de 67% (em linha conosco). O FFO somou R$ 18 milhões (-62% a/a, 6% abaixo de nossa projeção), explicado por despesas financeiras mais altas, uma vez que as taxas de juros continuaram subindo no terceiro trimestre. O resultado final foi LPA de R$ 0,08 (+145% a/a), impulsionado por ganhos nas vendas de ativos.
A taxa de vacância de escritórios não mudou t/t, mas os aluguéis subiram 7,7% a/a
No 3T21, a BR Properties locou 10.796m² de ABL de escritórios (8.596m² em SP e 2.200m² no Rio) enquanto as rescisões totalizaram 9.262m², o que significa que a taxa de vacância do portfólio de escritórios permaneceu em 33% (estável t/t), refletindo a alto índice de vacância no recém-entregue empreendimento Parque da Cidade. Os aluguéis na mesma propriedade aumentaram 7,7% a/a nos escritórios, explicado pela alta inflação nos últimos 12 meses. Nos imóveis logísticos, a vacância foi de 5,6% (-580bps t/t), explicada em parte pela venda do Tucano.
Os resultados foram fracos, pois a vacância está demorando mais para diminuir; Classificação de compra
Os resultados do 3T21 ficaram em linha com nossas expectativas (o Ebitda ficou 4% abaixo de nós). Acreditamos que o cenário macro para escritórios se deteriorou recentemente (já que as empresas ainda estão adaptando suas operações a políticas de trabalho “híbridas”) e as taxas de juros aumentaram muito (impulsionando uma expansão dos cap rates e aumento do custo da dívida). Apesar de acharmos que deve levar algum tempo para ver uma redução significativa na vacância da BRPR (principalmente no “Parque da Cidade”), achamos o valuation atrativo, principalmente à luz das recentes fusões e aquisições no setor.
Para ter acesso ao relatório completo é necessário fazer download.
BR Properties S.A. [BRBRPR] (Primário) – Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que poderiam impactar a demanda por espaço; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) um excesso de oferta de espaço para locação que poderia aumentar as taxas de vacância;
Os riscos específicos das ações da BR Properties seriam: (i) competição por ativos no mercado secundário que poderia inflacionar os preços; (ii) estouros de custo e atrasos na construção de seu pipeline; (iii) índices de alavancagem acima da média.
Metodologia de Valuation
BR Properties S.A. [BRBRPR] (Primário) – Nosso de preço alvo projetado de 12 meses é baseado em um modelo de FCFE descontado, que assume um custo de capital próprio nominal de 12,2% e um crescimento na perpetuidade de 5,5%.
–
1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Compra
Preço alvo: R$15,00
Resultado do 1T21
FFO ligeiramente abaixo de nossa estimativa e caindo 8% a/a
Os resultados da BR Properties no 1T21 vieram amplamente em linha com nossas estimativas, com apenas uma pequena diferença devido a uma receita líquida abaixo do esperado. A receita líquida foi de R$ 82 milhões (+ 8% a/a; 5% abaixo de nossa projeção), enquanto o Ebitda ajustado foi de R$ 59 milhões (+ 11% a/a; 4% abaixo de nossa estimativa), implicando em uma margem de 71,5% (+ 180 bps a/a). O FFO totalizou R$ 0,09/ação (-8% a/a; 2% abaixo de nossa expectativa) enquanto o LPA foi de R$ 0,03.
A vacância ficou estável t/t, mas o aluguel/m² cresceu 7,6% t/t
A BRPR locou ~11.900m² de ABL no 1T21, mas tinha ~10.500m² de locações canceladas, o que significa que a taxa de vacância ficou praticamente estável em 21,2% (32% incluindo o “Parque da Cidade”, cuja construção foi concluída recentemente). O destaque positivo foi o leasing spread, uma vez que a BRPR aumentou seu aluguel/m² (mesma base de imóveis) em 7,6% t/t (+ 12,1% a/a) devido à alta inflação do período.
No geral, o 1T21 foi em linha; Perspectiva difícil, mas um valuation atraente; Compra (13x P/FFO 2022E)
Os resultados foram mistos: o P&L ficou ligeiramente abaixo de nossa estimativa (FFO ficou 2% abaixo do esperado), mas os números operacionais mostraram uma melhora (atividade de leasing mais forte e repasse da inflação para os aluguéis). O curto prazo deve ser difícil, pois a vacância da BRPR é alta e os inquilinos estão adiando novos aluguéis devido à Covid, mas no final do dia um valuation atraente nos faz manter um rating de Compra, com as ações negociando a 13x P/FFO 2022E.
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BR Properties S.A. [BRBRPR] (Primário) – Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que poderiam impactar a demanda por espaço; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) um excesso de oferta de espaço para locação que poderia aumentar as taxas de vacância;
Os riscos específicos das ações da BR Properties seriam: (i) competição por ativos no mercado secundário que poderia inflacionar os preços; (ii) estouros de custo e atrasos na construção de seu pipeline; (iii) índices de alavancagem acima da média.
Metodologia de Valuation
BR Properties S.A. [BRBRPR] (Primário) – Nosso de preço alvo projetado de 12 meses é baseado em um modelo de FCFE descontado, que assume um custo de capital próprio nominal de 12,2% e um crescimento na perpetuidade de 5,5%.
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Compra
Preço alvo: R$15,00
Resultado do 4T20
FFO foi de R$ 0,10/ação (+ 113% a/a, em linha com nossas estimativas)
A BR Properties apresentou bons números no 4T20, em linha com nossas projeções. A receita líquida totalizou R$ 83 milhões (-5% a/a; 1% acima de nossa estimativa), já que a BRPR conseguiu compensar a maior vacância com aluguéis mais altos (repasse da inflação). O EBITDA ajustado foi de R$ 61 milhões (+ 11% a/a; 4% acima de nossa projeção), com uma margem sólida de 73% (+ 10 p.p. a/a). O FFO atingiu R$ 0,10/ação (+ 113% a/a; 1% acima de nossa expectativa).
Vacância subiu no 4T, mas a BRPR vem aumentando os aluguéis
A BR Properties locou 22.357m² de ABL no 4T, mas a taxa de vacância aumentou 130 bps t/t para 21,2%. Se incluirmos o empreendimento Parque da Cidade, que acabou de ser entregue, a vacância aumentaria para 31,7% (o empreendimento já está 18% locado). Do lado positivo, a BRPR conseguiu aumentar seus aluguéis, repassando a alta do IGP-M para seus contratos (Same-Property-Rents – Aluguéis na mesma propriedade – cresceu 3,7% t/t).
4T20 em linha com as projeções; Classificação de Compra (13x P/FFO 2022E)
O 4T20 ficou em linha com as nossas projeções (o resultado se equiparou aos nossos números e o aumento da vacância do Parque da Cidade já era esperado). Acreditamos que o curto prazo ainda pode apresentar atividade de locação fraca (inquilinos postergando seus investimentos), mas com as vacinas em andamento, esperamos que a BRPR reduza sua vacância em breve (beneficiando-se de seu portfólio AAA). Mantemos nossa Compra por motivos de valuation (13x P/FFO 2022E).
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BR Properties S.A. [BRBRPR] (Primário) – Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que poderiam impactar a demanda por espaço; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) um excesso de oferta de espaço para locação que poderia aumentar as taxas de vacância;
Os riscos específicos das ações da BR Properties seriam: (i) competição por ativos no mercado secundário que poderia inflacionar os preços; (ii) estouros de custo e atrasos na construção de seu pipeline; (iii) índices de alavancagem acima da média.
Metodologia de Valuation
BR Properties S.A. [BRBRPR] (Primário) – Nosso de preço alvo projetado de 12 meses é baseado em um modelo de FCFE descontado, que assume um custo de capital próprio nominal de 12,2% e um crescimento na perpetuidade de 5,5%.
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
22 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, não esperam receber compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
Compra
Preço alvo: R$15,00
Resultados 2T20
FFO de R$ 45 milhões no 2T20 veio em linha com nossas estimativas
Os resultados trimestrais foram sólidos e alinhados com nossas projeções. A receita líquida foi de R$ 76 milhões (queda de 23% a /a, principalmente devido à venda de ativos no período – na mesma base de propriedades, a receita líquida cresceu 13% a/a). O EBITDA ajustado atingiu R$ 52 milhões (-25% a/a; em linha com nossa estimativa), com uma margem saudável de 68% (-150 bps a/a), apesar da empresa reservar um PDD de R$ 2 milhões em seus aluguéis devido ao Covid- 19. O FFO de R$ 45 milhões também veio em linha com nossas estimativas (1% acima de nós), enquanto o LPA foi de R$ 0,04.
A taxa de vacância caiu e a inadimplência foi muito baixa, apesar do Covid-19
Os números operacionais foram sólidos no 2T20, principalmente em meio ao surto de Covid-19. De acordo com a empresa, a BRPR adiou apenas 5% de seus aluguéis no 2T (como alguns inquilinos foram impactados pelo Covid-19), enquanto a inadimplência permaneceu muito baixa em 0,5% e o PDD também foi bastante baixo, o que realmente é bem-vindo. Ainda, a taxa de vacância caiu para 19,2% (-640bps a/a e -90bps t/t), enquanto os aluguéis na mesma base de propriedades aumentaram 2,9% a/a (+0,6% t/t) no 2T20.
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BR Properties S.A. [BRBRPR] (Primário) – Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que poderiam impactar a demanda por espaço; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) um excesso de oferta de espaço para locação que poderia aumentar as taxas de vacância;
Os riscos específicos das ações da BR Properties seriam: (i) competição por ativos no mercado secundário que poderia inflacionar os preços; (ii) estouros de custo e atrasos na construção de seu pipeline; (iii) índices de alavancagem acima da média.
Metodologia de Valuation
BR Properties S.A. [BRBRPR] (Primário) – Nosso de preço alvo projetado de 12 meses é baseado em um modelo de FCFE descontado, que assume um custo de capital próprio nominal de 12,2% e um crescimento na perpetuidade de 5,5%.
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1 Nos últimos 12 meses, Banco BTG Pactual S.A., suas afiliadas ou subsidiárias receberam compensação por serviços de banco de investimentos desta companhia.
2 Banco BTG Pactual S.A, suas afiliadas ou subsidiárias, esperam receber ou buscam compensação por serviços de banco de investimento e/ou de outras áreas de negócios desta companhia nos próximos três meses.
4 Esta companhia é ou foi, nos últimos 12 meses, cliente do Banco BTG Pactual S.A., e serviços de banco de investimento estão sendo ou foram providos.
6 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas recebem compensação por serviços prestados ou apresentam relações comerciais com a companhia objeto, entidade ou pessoa, entidade ou fundos que representem os mesmos interesses da companhia/entidade.
9 Banco BTG Pactual S.A., atuou como coordenador-líder ou coordenador de uma oferta pública dos ativos de emissão desta companhia nos últimos 12 meses.
18 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não possuem participação acionária direta ou indireta, igual ou superior a 1% (um por cento) em uma ou mais classe de ações de emissão desta companhia.
20 Banco BTG Pactual S.A. e/ou suas afiliadas não atuam como formador de Mercado de ativo de emissão desta companhia.
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Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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