Carteira Recomendada

A carteira recomendada de fundos imobiliários para o mês de setembro é composta por doze ativos: XPML11 (5,0%), HSML11 (5,0%), RBRR11 (15,0%), BTCR11 (7,5%), XPLG11 (10,0%), BTLG11 (10,0%), RBRP11 (15,0%), KNRI11 (7,5%), BRCR11 (10,0%), TEPP11 (5,0%), RCRB11 (5,0%) e BCFF11 (5,0%). Esses doze fundos que compõem a carteira estão divididos entre: recebíveis (22,5%), híbrido (22,5%), lajes corporativas (20,0%), galpões logísticos (20,0%), shopping centers (10,0%) e fundo de fundos (5,0%).

Nossa carteira recomendada apresenta um dividend yield anualizado de 5,4% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,1%, enquanto as cotas destes fundos sugeridos negociam com um desconto para o valor patrimonial de ~1%. Em termos de liquidez, a carteira possui um volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 3,8 milhões.

Cenário Macro

No Brasil, se inicia o período de convenções partidárias para escolha de candidatos às eleições municipais de novembro, sendo que o prazo para definição dos nomes vai até o dia 16 de setembro. Olhando para a agenda de reformas, o governo enviou parte de sua proposta de reforma tributária ao congresso, que leva em consideração a extinção do PIS e da COFINS para que seja realizada a cobrança de um novo imposto de valor agregado (IVA) com alíquota de 12%, chamado de Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A proposta ainda possui alguns pontos em discussão, como, por exemplo, a prorrogação da desoneração da folha e a criação de um novo imposto nos moldes da antiga CPMF como contrapartida.

Em termos macroeconômicos, o Conselho de Política Monetária (Copom) reduziu pela nona vez consecutiva a taxa Selic em 0,25%, alcançando o patamar de 2% ao ano, o menor de sua história. O comitê está cauteloso, dado o nível baixo sem precedentes da Taxa Básica de Juros, de forma que o espaço restante para o uso da política monetária deve ser pequeno – mas não podemos fechar as portas. Nosso cenário base para a taxa Selic é de manutenção em 2% ao ano para 2020 e apenas subindo no final do ano que vem para 3% ao ano. Assim, a tendência é que cada vez mais investidores destinem parte de seus recursos à renda variável, em virtude do menor custo de oportunidade atrelado à renda fixa. Em 2020, já foram concluídos com sucesso diversos IPO’s e follow-ons, somando R$ 34 bilhões de ofertas registradas na CVM de ações e R$ 14,6 bilhões de FIIs.

Panorama Imobiliário

Continuamos otimistas com o mercado imobiliário apesar do cenário desafiador de curto prazo, uma vez que as taxas de juros estão em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo. No curto prazo, vemos que a crise afetou principalmente as distribuições de proventos, devido a uma menor atividade da economia, mas que, dada a precificação atual dos ativos, acreditamos ser uma boa oportunidade de comprar fundos de qualidade por um preço abaixo do valor patrimonial.

Entendemos que o setor imobiliário tende a apresentar uma boa performance nos próximos anos, com valorização no valor dos ativos. Acreditamos que uma carteira diversificada (entre diferentes gestores e segmentos do mercado imobiliário) e com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos) é a melhor forma de amenizar o momento de estresse atual e ainda aproveitar para maximizar seu retorno durante a recuperação.

Tese de Investimento

XP Malls FII (XPML11)
O fundo tem como objetivo investir em shopping centers localizados em cidades maduras e resilientes, que tenham uma ABL superior a 15 mil metros quadrados e alto adensamento demográfico. A estratégia de do fundo é adquirir participações minoritárias nos ativos, de modo que a administração dos imóveis fique sob a responsabilidade das administradoras ou empresas do setor de shopping center que, idealmente, também sejam sócios do empreendimento.

Por mais que o segmento de shoppings esteja passando por um grande teste de curto prazo, acreditamos que o setor é resiliente e que poderá performar de maneira positiva nos próximos anos. Baseamos nossa tese nos seguintes fatores: (i) diversificação dos ativos que compõe o fundo; (ii) gestão alinhada com os interesses dos cotistas; e (iii) excelente liquidez. Além disso, o portfólio do XP Malls possui ativos de difícil replicação, em regiões com pouco ou nenhum espaço para o desenvolvimento de empreendimentos semelhantes.

HSI Malls FII (HSML11)
O HSI Malls iniciou suas atividades em julho de 2019, com o objetivo de gerar renda e ganho de capital através do investimento em shopping centers. Apesar de ter sido constituído recentemente, o fundo
tem obtido êxito em relação a alocação dos seus recursos, tendo obtido sucesso em suas aquisições recentes envolvendo ativos nas regiões norte, nordeste e sudeste.

Por mais que o segmento de shoppings esteja passando por um grande teste de curto prazo, acreditamos que o setor é resiliente e que poderá performar de maneira positiva nos próximos anos. A recomendação de investimento para o HSI Malls está pautada nos seguintes pontos: (i) diversificação regional dos ativos do fundo; (ii) gestão alinhada com os interesses dos cotistas; e (iii) exposição a regiões com alta densidade demográfica e com grande nível de consumo.

FII RBR Rendimento High Grade (RBRR11)
O RBRR11 é um fundo de recebíveis imobiliários que tem o objetivo de investir em títulos e valores mobiliários por diferentes veículos, tais como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. O diferencial do fundo é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e garantias atreladas à operação.

A tese de investimentos do RBR Rendimento High Grade está baseada nos seguintes fatores: (i) carteira diversificada; (ii) garantias robustas e localizadas em regiões premium; (iii) time de gestão de ponta com experiência no setor imobiliário; e (iv) boa liquidez.

FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11)
Constituído em 2018, o fundo tem o objetivo de investir em ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). O gestor busca entregar uma rentabilidade de 100% da variação da taxa DI, através da aquisição de CRIs de devedores de excelente perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.

O BTCR11 é um fundo que busca adquirir papéis de empresas consolidadas, com foco no longo prazo e na preservação do capital investido. Sendo assim, nossa recomendação para o BTCR11 está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada; (ii) excelente gestão; (iii) garantias robustas; e (iv) devedores com bom risco de crédito.

XP Log FII (XPLG11)
O XP Log FII é um fundo que atua no segmento de galpões logísticos e industriais que teve suas atividades iniciadas em 2018. Os ativos que compõe a carteira do fundo estão distribuídos entre os estados de São Paulo, Minas Gerais, Pernambuco, Santa Catarina e Rio Grande do Sul. O fundo possui uma taxa de performance correspondente a 20% sobre o que exceder a variação do IPCA + 6,00% ao ano.

O setor de galpões logísticos foi um dos menos impactos pela pandemia do coronavírus, por conta da necessidade de distribuição de produtos nesse momento, bem como a tipicidade dos contratos de locação que, muitas vezes, apresentam clausulas rígidas em relação ao inadimplemento e a rescisão antecipada. A nossa sugestão de compra para o XP Log FII é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio pulverizado com ativos bem localizados; (ii) bons locatários; (iii) gestão experiente; e (iv) boa liquidez.

BTG Logística FII (BTLG11)
O BTG Logística FII é um fundo que tem por objetivo obter renda e ganho de capital através da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística. Atualmente o fundo possui exposição nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste – localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Ceará.

A nossa sugestão de compra para o BTLG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição à São Paulo; (ii) carteira de locatários pulverizada; (iii) grande exposição à contratos atípicos; e (iv) boa liquidez.

FII RBR Properties (RBRP11)
O RBR Properties é um fundo hibrido que investe em diferentes tipos de imóveis, como lajes corporativas e galpões logísticos, em participações diretas ou indiretas (cotas de outros fundos imobiliários). Além disso, outra parte da estratégia é investir em ativos de renda fixa (CRIs e LCIs), bem como aportar uma pequena parte do patrimônio em incorporações, buscando surfar o ciclo de expansão do mercado imobiliário.

A recomendação para o RBRP11 está sustentada nos seguintes pilares: (i) carteira diversificada em vários ativos imobiliários; (ii) alocações que geram valor ao cotista; (iii) excelente gestão; (iv) flexibilidade para investir conforme o surgimento de oportunidades; e (v) boa liquidez.

Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11)
O Kinea Renda Imobiliária é um fundo híbrido que busca gerar renda aos seus cotistas através da exploração de prédios corporativos e de galpões logísticos, localizados nas principais regiões do Brasil: São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro. Além disso, o fundo conta com um ativo de perfil logístico em desenvolvimento na cidade de Cabreúva (SP), a ser entregue nos próximos trimestres.

A recomendação para o Kinea Renda Imobiliária está pautada pelos seguintes fatores: (i) carteira robusta e diversificada; (ii) carteira de locatários pulverizada; (iii) excelente gestão; e (iv) excelente liquidez.

BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
O BC Fund é um fundo de lajes corporativas que visa investir em edifícios de alto padrão construtivo, denominados “AAA”, e localizados nas principais regiões de negócios do Brasil. A maior parte dos ativos que compõem a carteira do fundo está localizado no estado de São Paulo, porém, o fundo ainda possui participação no Rio de Janeiro.

Acreditamos que mesmo nesse cenário de curto prazo desfavorável, o segmento de lajes corporativas atrelado à ativos premium deverá ter um bom desempenho nos próximos anos, em virtude do baixo nível de vacância dado o baixo nível de lançamentos previstos. Nossa recomendação para o BRCR11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) maior fundo de lajes corporativas da indústria; (ii) carteira diversificada; (iii) cenário de longo prazo positivo para o segmento de lajes corporativas; (iv) ótima liquidez; e (v) gestão de alto nível.

Tellus Properties FII (TEPP11)
O Tellus Properties é um fundo que tem como objetivo investir em lajes corporativas com foco em ativos muito bem localizados em regiões denominadas premium e estratégicas. As taxas de gestão e administração são escalonadas, que funcionam com uma porcentagem definida do valor patrimonial do fundo – quanto maior o PL, menores as taxas.

A recomendação de compra para o TEPP11 está pautada nos seguintes pontos: (i) ativos muito bem localizados; (ii) locatários diversificados em diversos setores; (iii) gestão experiente; e (iv) boa liquidez.

FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)
O RCRB11 é um fundo de lajes corporativas que busca adquirir escritórios de alto padrão construtivos localizados nas principais regiões de negócios dos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro, como Avenida Paulista, Avenida Juscelino Kubitschek e a Vila Olímpia.

A recomendação para o RCRB11 está pautada nos seguintes fundamentos: (i) portfólio com imóveis localizados em regiões resilientes; (ii) perspectiva positiva para o segmento de lajes corporativas; (iii) boa liquidez; e (iv) boa gestão.

FII BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
O BCFF11 é um fundo de fundos de gestão ativa, criado em 2010, com o objetivo de investir em cotas de outros fundos imobiliários, bem como Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras Hipotecárias e Letras de Crédito Imobiliário.

O BCFF11 é um dos poucos fundos que iniciaram o mês de março com uma quantidade de recursos relevante em caixa (~R$ 720 milhões), o que possibilitou ao fundo uma postura ativa durante a baixa de mercado. Tal situação de liquidez nos leva a acreditar que o fundo poderá obter ganhos relevantes via ganho de capital nos próximos meses, dado que o fundo poderá adquirir novos ativos a preços bastante atrativos. A recomendação de compra do BCFF11 está pautada nos seguintes pontos: (i) carteira diversificada em diversos FIIs; (ii) acesso a ofertas restritas (CVM 476); (iii) ótima liquidez; e (iv) gestão qualificada e com larga experiência.

Glossário

• ABL: Área bruta locável.
• Benchmark: Índice de referência.
• Cap rate: Taxa de capitalização.
• Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
• Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
• Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
• Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os proximos 12 meses.
• Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
• Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
• Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
• FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
• Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
• IPO: Oferta pública inicial.
• Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
• Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
• Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
• NOI: Lucro operacional líquido.
• Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
• Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
• Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
• TIR: Taxa interna de retorno.
• Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
• P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
• VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
• P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.

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