Cenário Externo
No cenário externo, o grande destaque do mês foi a inflação dos Estados Unidos. O CPI apresentou alta de 0,4% em outubro, abaixo do esperado pelo consenso do mercado, que estimava alta de 0,6%. Apesar do resultado melhor que o esperado, alguns componentes do índice e o resultado do payroll – que registrou criação de 261 mil novas vagas, acima das 195 mil esperadas pelo mercado –, ainda sinalizam uma trajetória ascendente para a inflação à frente. Diante disso, acreditamos que o Fed deve seguir adotando um tom contracionista, mantendo a perspectiva de elevação dos juros para seguir sua tarefa de combate à inflação. Nossa perspectiva é que a Fed funds rate alcance o patamar entre 5,00% a 5,25% ao ano até o final de 2023.
Cenário Doméstico
No Brasil, os indicadores econômicos divulgados apresentaram uma leitura negativa. Em novembro, foi divulgado o resultado do IPCA de outubro, registrando a elevação de 0,59%, primeira alta registrada após três meses consecutivos de deflação. A elevação acima do projetado pelo mercado se deu basicamente pelos segmentos de combustíveis e bens industriais. Diante desse resultado, nossa equipe de economistas estima que o IPCA encerre 2022 em 5,8% e que siga acima da meta para 2023. Do lado político, as atenções do mercado seguem voltadas à PEC da Transição, projeto que visa abrir espaço no orçamento para a realização do pagamento do Auxílio Brasil fora do teto de gastos. Com um impacto fiscal estimado em ~R$ 200 bilhões ao ano, a PEC passou a tramitar na Comissão de Constituição e Justiça do Senado (CCJ). No cenário inicial, em que a totalidade do auxílio seria efetivamente retirada do cálculo do teto de gastos, nossa equipe de economistas estima uma elevação da dívida bruta dos atuais 74,4% do PIB projetados para 2022, para 103% ao final de 2030. Assim, dada as incertezas acerca do impacto fiscal efetivo da PEC e as indecisões sobre a equipe de economistas que irá compor o novo governo, o mercado reagiu precificando um aumento dos juros e da perspectiva de inflação para os próximos anos.
Performance
O Ibovespa encerrou o mês com performance negativa de 3,06%, ao passo que o ifix apresentou queda de 4,15%. Na mesma linha, nossa carteira recomendada registrou queda de 5,15%, impactada principalmente pela performance negativa dos fundos de tijolo. O Índice de Fundos Imobiliários fechou o mês com 2.867 pontos, dividend yield dos últimos 12 meses de 12% e liquidez média diária ponderada de R$ 3,8 milhões.
Alterações na Carteira
Após a alteração extraordinária que fizemos no dia 25 de novembro, não realizamos novas movimentações na carteira recomendada para o mês de dezembro.
Ativos da Carteira
Glossário
ABL: Área bruta locável.
Benchmark: Índice de referência.
Built to Suit (BTS): Operação onde um imóvel é construído sob medida para o futuro locatário.
Cap rate: Taxa de capitalização.
CCV: Contrato de Compra e Venda
Código: Código de negociação do FII na Bolsa.
Data ex: Data em que as cotas se tornam ex-dividendos.
Dividend yield: Rendimento anual de um FII, calculado pela divisão dos proventos pelo preço de mercado por cota.
Dividend yield (Forward): Rendimento anual de um FII para os próximos 12 meses.
Duration: Prazo médio ponderado de recebimento dos fluxos de caixa dos papéis.
Ebitda: Lucros antes de juros, impostos, depreciação e amortização.
Follow-On: Oferta pública subsequente ao IPO.
FFO (Funds From Operation): Geração de caixa de um Fundo Imobiliário.
High Grade: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com bom risco de crédito, ou seja, de baixo risco.
High Yield: Ativos de renda fixa atrelados a devedores com risco elevado, consequentemente, com maior remuneração.
ICVM 400: Emissões de cotas com captação aberta para investidores em geral.
ICVM 476: Emissões de cotas restritas aos atuais cotistas do fundo e a investidores profissionais.
Ifix: Índice dos Fundos de Investimento Imobiliário.
IPO: Oferta pública inicial.
Leasing spread: Reajuste real no contrato de aluguel.
Liquidez: Capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro.
Loan to Value (LTV): Índice de avaliação de risco, calculado pela dívida sobre o valor do ativo.
NOI: Lucro operacional líquido.
Pipeline: Conjunto de bens ou ativos que o fundo pretende adquirir.
PL: Patrimônio Líquido do fundo
Proventos: Rendimentos dos Fundos Imobiliários.
RMG: Renda mínima garantida pelo vendedor do ativo.
Sale and Leaseback (SLB): Operação onde um imóvel é vendido e locado simultaneamente de volta ao proprietário.
Taxa de administração: Remuneração dos administradores.
Taxa de gestão: Remuneração dos gestores.
TIR: Taxa interna de retorno.
Vacância: Parcela vaga de um imóvel.
P (Valor de Mercado): Valor do fundo negociado no mercado secundário.
P/VPA: Desconto ou prêmio de negociação entre o valor de mercado e o patrimônio líquido.
VPA (Patrimônio Líquido): Valor do fundo segundo uma análise feita por uma empresa terceira.
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Regulamentação
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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