19/11/2021
Compra
Preço alvo: R$35,00
Os acionistas controladores da HBR são a família Boreinstein (mais de 30 anos de experiência no mercado imobiliário) e a Dynamo (uma das administradoras de ativos mais conceituadas do Brasil com aproximadamente R$ 20 bilhões sob administração). A empresa foi fundada em 2012 e possui: (i) escritórios AAA, (ii) shopping centers, (iii) strip centers e (iv) imóveis industriais. A HBR possui um grande pipeline de novos empreendimentos, que inclui (i) ~87.000 m² de ABL de strip malls, “ComVem” (principalmente na modalidade “fachada ativa” em São Paulo); (ii) quatro escritórios corporativos AAA compreendendo ~142.000 m² em São Paulo; e ~15.000 m² de hotéis. A HBR tem como objetivo ampliar seus negócios ComVem em função do crescimento dos lançamentos imobiliários em São Paulo e surfar na recuperação do mercado de escritórios de SP.
Resultado 3T21
O FFO foi de -R$ 9 milhões, melhor do que nossa estimativa de -R$ 17 milhões
A HBR reportou resultados suaves no 3T21, em linha com nossas expectativas. A receita líquida totalizou R$ 26 milhões (+32% a/a; 2% acima de nossa projeção) e o EBITDA ajustado foi de R$ 14 milhões (+51% a/a), acima de nossa estimativa de R$ 9 milhões, explicado por despesas de SG&A abaixo do esperado durante o trimestre, enquanto a margem EBITDA ajustada foi de 53,4% (+670 pontos base a/a). O FFO foi negativo em R$ 9 milhões (melhor do que nossa projeção de -R$ 17 milhões) e a HBR registrou um prejuízo líquido de R$ 0,05/ação.
Vendas e NOI da ComVem crescem 36% e 30% a/a, respectivamente; aquisição de 4 lotes de terreno
No 3T21, o negócio de centro de conveniência da HBR (“ComVem”) teve um bom desempenho, pois (i) as vendas cresceram 36% a/a; (ii) o NOI aumentou 30% a/a; e (iii) a vacância foi de 14,5% (-190 bps t/t; -380 bps a/a), impulsionada pela boa atividade de locação. Além disso, a HBR adquiriu mais 4 terrenos para centros de conveniência da marca ComVem por aproximadamente R$ 40 milhões – esses centros têm 12.426m² de ABL, sendo 3 na cidade de SP (“Pamplona”, “França Pinto” e “Itacolomi”) e o outra fica na região metropolitana de SP (“Osasco”).
Vendas de shopping +34% a/a; a construção de hotéis continua
Com restrições muito menores às operações dos shoppings, a HBR apresentou uma boa recuperação em seus shoppings no 3T21: (i) as vendas cresceram 34% a/a e voltaram aos níveis anteriores à Covid, parcialmente explicado pelo crescimento das vendas de 18% vs. 3T19 em Patteo Olinda; (ii) NOI aumentou 50% a/a em menores descontos e despesas com PDD; e (iii) a taxa de vacância foi de 8,3% (-70 bps t/t; -180 bps a/a). Enquanto isso, a HBR manteve sua torre de escritórios AAA 100% ocupada e deu continuidade às obras de construção de seus hotéis (Hilton Garden Inn e Hotel W SP).
Resultados do 3T21 sem surpresas; forte crescimento + valuation atrativo = Comprar
Os resultados da HBR no 3T21 estiveram em linha com nossas expectativas – o prejuízo líquido foi um pouco melhor do que nossa expectativa e os números operacionais melhoraram (principalmente no segmento de shoppings, uma vez que as restrições foram suspensas durante o terceiro trimestre). A recente performance ruim das ações foi impulsionada principalmente por taxas de juros mais altas (já que o fluxo de caixa do HBR tem “duration longa”). No entanto, mantemos nossa classificação de Compra sobre as ações, pois acreditamos que a HBR tem forte potencial de crescimento (via ComVem) e o valuation parece muito atraente (negociando a uma TIR real de 14%).
Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que poderiam impactar a demanda por espaço; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) um excesso de oferta de espaço para locação que pode aumentar as taxas de vacância. Os riscos específicos às ações da HBR seriam: (i) arrendamento de projetos greenfield (formatos de varejo e escritórios); (ii) rescisão antecipada de seus contratos existentes que poderiam aumentar a vacância; (iii) estouros de custo e atrasos na construção do pipeline; (iv) falta de disciplina de capital nos investimentos; e (v) pouca liquidez das ações.
Compra
Preço alvo: R$35,00
Resultado 2T21
O resultado final foi FFO negativo de R$ 18 milhões (conforme esperado)
A HBR reportou resultados fracos no 2T21, em linha conosco, uma vez que os shoppings ainda foram impactados por restrições no trimestre devido à Covid-19. A receita líquida foi de R$ 22 milhões (+9% a/a; 9% acima de nossa previsão) e o Ebitda totalizou R$ 7 milhões (-33% a/a; 40% abaixo de nós) com despesas acima do esperado, explicado por aumentos nos custos de pessoal para apoiar o plano de crescimento da empresa. O resultado final foi FFO negativo de R$ 18 milhões (tínhamos um prejuízo de R$ 16 milhões) e o LPA foi de -R$ 0,18/ação.
Resultados mistos na ComVem; HBR comprou 3 novos terrenos para centros ComVem
A ComVem teve resultados mistos, já que as vendas cresceram 20% a/a e a taxa de ocupação melhorou para 84% (+260bps a/a), mas o NOI caiu 22% a/a. Mais importante, a HBR anunciou: (i) comprou 3 terrenos para desenvolver centros ComVem com 6.000m² de ABL (investimento de R$ 60 milhões); (ii) divulgou negociações para desenvolver dois projetos adicionais da ComVem (6.500m² de ABL e capex de R$ 56 milhões); e (iii) está em negociação para aquisição de 3 centros (já construídos) com 9.600m² de ABL (investimento de R$ 70 milhões).
O escritório AAA manteve um desempenho resiliente; shoppings impactados pela Covid-19
O escritório AAA da HBR foi resiliente no trimestre, com uma taxa de ocupação de 100% e NOI crescendo 35% a/a (principalmente no repasse da alta inflação do IGP-M para os aluguéis). Os shoppings foram impactados por restrições relacionadas à Covid-19 (shoppings foram fechados em parte de abril), com NOI caindo 11% a/a (com descontos ainda altos), mas em maio e junho as vendas estavam quase de volta aos níveis normalizados e taxa de ocupação foi de 91% (+310 bps a/a). A HBR manteve as taxas de ocupação de seus ativos oportunistas e cresceu NOI 20% a/a.
2T21 fraco; Compra com bom crescimento + valuation atraente (13,6% TIR real)
No geral, os resultados da HBR no 2T21 foram fracos, mas conforme esperado por nós, o que significa que não acreditamos que deva ser um gatilho para a ação. Do lado positivo, a HBR anunciou mais projetos (empreendimentos + M&A) e parcerias (construtoras e varejistas) para seus centros ComVem, reforçando que a empresa está no caminho certo para o crescimento desse negócio. Mantemos nossa classificação de compra para as ações, com base nas perspectivas de forte crescimento e negociando a um valuation atrativo com TIR real de 13,6% sobre o patrimônio líquido.
Os riscos para o setor imobiliário no Brasil seriam: (i) oscilações na atividade econômica que poderiam impactar a demanda por espaço; (ii) taxas de juros mais altas e menor disponibilidade de capital; (iii) um excesso de oferta de espaço para locação que pode aumentar as taxas de vacância. Os riscos específicos às ações da HBR seriam: (i) arrendamento de projetos greenfield (formatos de varejo e escritórios); (ii) rescisão antecipada de seus contratos existentes que poderiam aumentar a vacância; (iii) estouros de custo e atrasos na construção do pipeline; (iv) falta de disciplina de capital nos investimentos; e (v) pouca liquidez das ações.
Este relatório foi preparado pelo Banco BTG Pactual S.A (“BTG Pactual S.A.”) para distribuição somente no Brasil, sob circunstâncias permitidas pela regulamentação vigente. BTG Pactual S.A. é o responsável pela distribuição desse relatório no Brasil. Nada nesse relatório constitui indicação de que a estratégia de investimento ou recomendações aqui citadas são adequadas ao perfil do destinatário ou apropriadas às circunstâncias individuais do destinatário e tampouco constituem uma recomendação pessoal. Saiba mais.
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